Valuación de Inmuebles Urbanos

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    17-Aug-2014

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<p>Ejercicio 1 Calcular el CUS y el COS para una construccin que tiene las siguientes caracteristicas:Superficie de desplante = Superficie total del predio = Nmero de niveles =</p> <p>400 1200 3 0.33 0.33 1.00 1.00</p> <p>m2 m2</p> <p>COS COS CUS CUS Ejercicio 2</p> <p>= = = =</p> <p>Calcular la superficie de desplante maxima, la superficie de construccin y el nmero maximo de niveles para un terreno de 500 m2Superficie total del predio = COS = CUS = Superficie de desplante = Superficie total de la construccin = Nmero mximo de niveles =</p> <p>500 0.4 2 200 1000 5</p> <p>m2</p> <p>m2 m2</p> <p>Ejercicio 3 Alternativas 1 2 3 1000 1000 1000 1 1 1 0.1 0.2 0.5 100 10 10 900 100 100 10 5 800 200 100 10 2 500 500</p> <p>Lote (m2) CUS COSSup. Viviendas (m2)</p> <p>Nmero de viviendasNmero de pisos rea libre (m ) rea de desplante (m2)2</p> <p>La primera alternativa es la ms recomendable por tener la facilidad de comercializacin pero si se construye un edificio para departamentos lo ms costoso seria ah el proceso constructivo que corresponde a la cimentacin</p> <p>La segunda alternativa se ve un poco ms atractiva ya que seria ms viable vender 5 departamentos con un rea de desplante de 200 m2 y en lo que respecta a la cimentacin no saldria tan costoso La tercera alternativa estaria bien pero para venderla como bodegas ya que por el espacio disponible para el rea de desplante es bastante seria mejor comercializar de esa manera y as no saldria muy costosa su cimentacin</p> <p>Mtodo de Ross Heideck para el factor de depreciacinFactor de depreciacin =</p> <p>0.9110</p> <p>Edad = 10 Vida til total = 70 Calificacin = 8 Edo. Conserv. = Regular C = 0.98</p> <p>Calificacinactor ( C Estado de conservacin F ) 10 1.000 Nuevo 9 0.990 Bueno 8 0.975 Regular 7 0.920 Regular - Medio 6 0.820 Reparaciones sencillas 5 0.550 Reparaciones medias 4 0.470 Reparaciones importantes 3 0.250 Reparaciones complejas 2 0.135 En desecho</p> <p>conservacin</p> <p>nes nes nes nes</p> <p>sencillas medias importantes complejas</p> <p>Mtodo parametrico habitacin Ubicacin: Chilpancigo Calidad: Media 2 Nmero de pisos = 2.4 m Altura de entrepiso = 5.7 ton/m2 Capacidad de suelo = Estado de conservacin = Normal (Regular) 130 m2 rea construida = 33 m Primetro real = 65 m2 rea de desplante = 10 aos Edad de construccin = Obtener el Valor Neto de Reposicin (VNR) Solucin: Tamao tipico del modelo: Segn catalogo de Costos Parametricos del Instituto Mexicano de Ingenieria de Cosotos del Ing. Ral Gonzles Melndez que se ubica en la pagina # 60 1.- Factor de nmero de pisos (FNP)Tipo: Casa</p> <p>FPN =</p> <p>1.00</p> <p>2.- Factor de entrepisos (FAE) a) Para apartamentos y hoteles b) Para oficinas Entrepiso (m) FAE Entrepiso (m) FAE 2.4 0.96 3.0 0.96 2.7 0.98 3.3 0.98 3.0 1.00 3.6 1.00 3.3 1.02 3.9 1.02 3.6 1.04 4.2 1.04 3.9 1.06 4.5 1.06 FAE = 1.00 c) Para casas Entrepiso (m) FAE 2.4 1.00 2.7 1.02 3.0 1.04 3.3 1.06</p> <p>3.- Factor de perimetro a superficie (FPS) AD (m2) 36 150 250 500 FCPE 0.15 0.12 0.10 0.08 AD (m2) 1000 5000 10000 FCPE 0.06 0.04 0.03</p> <p>PR = PE =</p> <p>33 32.25</p> <p>IRPE = FCPE =</p> <p>1.0233 0.1424 AD (m2) 36 150 FCPE 0.15 0.12</p> <p>FPS =</p> <p>1.0033</p> <p>4.- Factor de zona sismica (FZS) El sismo incide en el uso de mayores coeficientes de seguridad y por ende en robustez de los elementos estructurales: Columnas, trabes y losas. Zona Ssmica III Ssmica (Zona exlacustre D.F.) II. Baja sismicidad I. Assmica (Yucatn) FZS 1.00 0.99 0.97</p> <p>La Ciudad de Chilpancingo de los Bravo se conoce que es una zona ssmica por lo que: FZS = 1.00</p> <p>5.- Factor de capacidad de suelo (FCS) Capacidad del Suelo (Ton/m2) 60 (roca) 30 (grava) 15 (arcilla) FCS = 1 FCS 0.996 1.000 1.004</p> <p>6.- Factor de economa de escala (FEE)rea de la construccin propuesta es: El rea de tamao tipico es:</p> <p>206 130 0.631</p> <p>m2 m2</p> <p>Tamao =</p> <p>Entramos en el grafico con el valor de 0.631 y tenemos que: FEE = 1.13</p> <p>7.- Factor de interciudad (FIC) Estado: Guerrero Ciudad: CHILPANCINGO FIC = #NAME?</p> <p>#NAME?</p> <p>VURN = 6,679.91 FR = #NAME? VNR Ajustado = FD = VUNR = VNR = #NAME? 0.9110 #NAME? #NAME?</p> <p>36 FALSE FALSE FALSE FALSE</p> <p>150 FALSE FALSE FALSE FALSE</p> <p>FALSE</p> <p>FALSE</p> <p>No. Estados 1 #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? 4 #NAME? 5 #NAME? 6 #NAME? 7 #NAME? 8 #NAME? 9 #NAME? 10 #NAME? 11 #NAME? 12 #NAME? 13 #NAME? 14 #NAME? 15 #NAME? 16 #NAME? 17 #NAME? 18 #NAME? 19 #NAME? 20 #NAME? 21 #NAME? 22 #NAME? 23 #NAME? 24 #NAME? 25 #NAME? 26 #NAME? 27 #NAME? 28 #NAME? 29 #NAME? 30 #NAME? 31 #NAME? 32 #NAME?</p> <p>No. 1 #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME?</p> <p>Ciudad Estado Indice AGUASCALIENTES Aguascalientes 0.96 ENSENADA Baja California 1.14 MEXICALI Baja California 1.14 TECATE Baja California 1.02 TIJUANA Baja California 1.18 LA PAZ Baja California Sur 1.18 SAN JOSE DEL CABO Baja California Sur 1.35 CAMPECHE Campeche 0.99 ESCARCEGA Campeche 0.94 ARRIAGA Chiapas 0.87 COMITAN DE DOMINGUEZ Chiapas 0.89 PALENQUE Chiapas 0.91 SAN CRISTOBAL DE LAS CASAS Chiapas 0.9 TAPACHULA Chiapas 0.94 TUXTLA GUTIERREZ Chiapas 0.93 VILLA DE LAS FLORES Chiapas 0.91 CHIHUAHUA Chihuahua 0.99 CIUDAD JUAREZ Chihuahua 1.05 CUAUHTEMOC Chihuahua 0.98 DELICIAS Chihuahua 0.74 PARRAL Chihuahua 0.97 CIUDAD ACUA Coahuila 0.98 MONCLOVAoahuila C 0.92 MUZQUIZ Coahuila 1.02 NUEVA ROSITA Coahuila 1.01 PIEDRAS NEGRAS Coahuila 1.01 SABINAS Coahuila 0.99 SALTILLO Coahuila 0.92 SAN PEDROoahuila C 0.95 TORREON Coahuila 0.9 ZARAGOZA oahuila C 1.04 COLIMA Colima 0.99 #NAME? MANZANILLO Colima #NAME? TECOMANColima #NAME? MXICO Distrito Federal #NAME? DURANGODurango #NAME? GOMEZ PALACIO Durango #NAME? ALLENDE Guanajuato #NAME? CELAYA Guanajuato #NAME? DOLORES Guanajuato HIDALGO #NAME? IRAPUATOGuanajuato #NAME? LEON Guanajuato #NAME? MOROLEONuanajuato G #NAME? SAHUAYO Guanajuato #NAME? SALAMANCA Guanajuato #NAME? SAN MIGUEL ALLENDE Guanajuato</p> <p>#NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME?</p> <p>SILAO Guanajuato ACAPULCO Guerrero ATOYAC DE ALVAREZ Guerrero CHILPANCINGO Guerrero CIUDAD ALTAMIRANO Guerrero IGUALA Guerrero IXTAPA Guerrero OMETEPEC Guerrero TAXCO Guerrero TEAPA Guerrero TLAPA Guerrero PACHUCA Hidalgo SABINAS Hidalgo TEPEJI DEL RIO Hidalgo TIZAYUCAHidalgo TULA Hidalgo TULANCINGO Hidalgo CIUDAD GUZMAN Jalisco GUADALAJARA Jalisco LAGOS DEJalisco MORENO OCOTLAN Jalisco PUERTO VALLARTA Jalisco TEPATITLAN Jalisco AMECA Mxico COACALCO Mxico CUAUTITLAN IZCALLI Mxico CUAUTITLAN Mxico JILOTEPECMxico LERMA Mxico TEPOTZOTLAN Mxico TEXCOCO Mxico TOLUCA Mxico JIQUILPANMichoacn LAZARO CARDENAS Michoacn MORELIA Michoacn PATZCUARO Michoacn URUAPAN Michoacn ZAMORA Michoacn CUAUTLA Morelos CUERNAVACA Morelos JIUTEPEC Morelos YAUTEPECMorelos COMPOSTELA Nayarit TEPIC Nayarit CHINA Nuevo Len LINARES Nuevo Len MONTEMORELOSLen Nuevo</p> <p>#NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME?</p> <p>MONTERREY Nuevo Len HUAJUAPAN DE LEON Oaxaca HUATULCO Oaxaca OAXACA Oaxaca TEHUANTEPEC Oaxaca TUXTEPECOaxaca CHOLULA Puebla PUEBLA Puebla SAN MARTIN Puebla TEHUACAN Puebla QUERETARO Quertaro SAN JUAN Quertaro DEL RIO CANCUN Quintana Roo COZUMELQuintana Roo CIUDAD VALLELuis Potosi San MATEHUALA Luis Potosi San SAN LUIS POTOSI Potosi San Luis CULIACANSinaloa ESCUINAPAinaloa S GUAMUCHIL Sinaloa GUASAVE Sinaloa LOS MOCHIS Sinaloa MAZATLAN Sinaloa AGUA PRIETA Sonora CIUDAD OBREGON Sonora EMPALME Sonora GUAYMASSonora HERMOSILLO Sonora NAVOJOA Sonora NOGALES Sonora SAN LUIS RIO COLORADO Sonora CARDENAS Tabasco FRONTERA Tabasco VILLEHERMOSA Tabasco ALTAMIRATamaulipas CIUDAD MADERO Tamaulipas CIUDAD MIGUEL ALEMAN Tamaulipas MANTE Tamaulipas MATAMOROS Tamaulipas NUEVO LAREDO Tamaulipas REYNOSA Tamaulipas RIO BRAVO Tamaulipas TAMPICO Tamaulipas VICTORIA Tamaulipas APIZACO Tlaxcala CHIAUTEMPAN Tlaxcala</p> <p>#NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME? #NAME?</p> <p>HUAMANTLA Tlaxcala TLAXCALATlaxcala COATEPEC Veracruz COATZACOALCOS Veracruz CORDOBAVeracruz FORTIN Veracruz JALAPA Veracruz MENDOZAVeracruz MINATITLAN Veracruz ORIZABA Veracruz PAPANTLAVeracruz POZA RICA Veracruz VERACRUZ Veracruz MERIDA Yucatn VALLADOLID Yucatn FRESNILLO Zacatecas JEREZ Zacatecas ZACATECAS Zacatecas</p> <p>0.9 0.9 1 0.94 0.93 0.96 0.94 0.91 0.89 1.05 0.97 0.87 0.89 0.86</p> <p>0.97 1.04 0.93 0.89 0.93 0.94 0.97 0.92 0.85 0.86 0.85 0.91 0.9 0.93 1.07 0.91 0.88 0.83 0.98 0.94 0.94 0.97 0.96 0.91 0.97 0.95 0.97 0.92 0.88 0.89 0.91 0.96 0.92 0.89 0.91 0.87 0.96 0.94 0.91 0.99 0.96 0.89 0.9 0.86 0.99 0.94 0.96</p> <p>1.05 0.85 1.05 0.92 0.83 0.91 0.86 0.98 0.85 0.84 0.98 0.9 1.11 1.24 0.92 0.96 0.94 1.07 0.96 0.97 0.97 0.96 1.06 1.06 0.92 0.96 1.05 1.01 1.01 1.12 1.14 0.92 1.02 1 0.99 1.03 1.07 1 1.08 1.12 1.19 1.09 1.11 0.99 0.86 0.91</p> <p>0.88 0.9 0.92 1.05 0.86 0.92 0.84 0.9 0.95 0.9 0.91 0.94 0.94 1.01 0.9 0.94 0.87 0.95</p>