Valuación de inmuebles - créditos Garantizados para Vivienda

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Valuación de inmuebles - créditos Garantizados para Vivienda

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Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la ViviendaREGLAS DE CARCTER GENERAL

Autorizacin como Valuador Profesional De Inmuebles Objeto De Crditos Garantizados A La ViviendaREGLAS DE CARCTER GENERAL

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.XVIII. Suelo: tierra, superficie considerada en funcin de sus cualidades productivas, as como de sus posibilidades de uso, explotacin o aprovechamiento. Se clasifica segn su ubicacin, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.VI. Edificio habitacional: cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.V. Edad: nmero de aos transcurridos desde la fecha de construccin de un inmueble, o la de ltima remodelacin y la fecha de elaboracin del avalo. XII. Remodelacin: obras iniciadas en un edificio habitacional o elemento privativo que renan alguno de los siguientes requisitos que: a. Alterando o no sus elementos estructurales, impliquen un acondicionamiento de al menos el 30 por ciento de la superficie construida. b. Los costos presupuestados para las obras alcancen al menos el 30 por ciento del valor de reposicin de la construccin en el estado en que se encontraba al momento de iniciar dichas obras, excluido el valor del terreno.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.XXIV. Vida til normal: nmero de aos que un inmueble funcionar antes de alcanzar una condicin de inutilizable por deterioro fsico. XXV. Vida til remanente: vida fsica que le queda a un inmueble. Se calcula restando la edad del inmueble de su vida til normal.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.II. Avalo. El dictamen que elaboren los valuadores profesionales sobre el valor de los Inmuebles y que est certificado por la Unidad de Valuacin en cuyo Padrn se encuentre inscrito el valuador profesional correspondiente;

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.IX. Estudio de valor: anlisis que a solicitud del cliente, requiera manifestar valores bajo hiptesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construccin.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.II. Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalo que se consideran adecuados para realizar el ejercicio de homologacin, teniendo en cuenta su ubicacin, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservacin y coeficiente de utilizacin del suelo. Segn las reglas de autorizacin para valuador profesional: II ter. Comparables. Los que la metodologa definen como tales.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.X. Homologacin: procedimiento por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se vala en relacin con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparacin a partir de sus similitudes y diferencias. Segn las reglas de autorizacin para valuador profesional: VI bis. Homologacin. La que la metodologa define como tal.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.Tercera, XIII. Mercado local: representa el entorno urbano o rural anlogo donde se encuentre el inmueble.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.Segn las reglas de autorizacin para valuador profesional: VIII bis. Metodologa. Las reglas de carcter general que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda, establecidas por la sociedad (La Sociedad Hipotecaria Federal).

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XIX. Valor comercial: precio ms probable en que se podra comercializar un inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalo.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XX. Valor comparativo de mercado: valor estimado resultado del anlisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realizacin del avalo.

Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XXIII. Valor fsico: valor resultante de la aplicacin del enfoque fsico. Est basado en el supuesto de que un comprador con la informacin suficiente, no pagara ms por un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado.

Regla Cuarta: Principios.Los avalos debern considerar de manera general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios: I. Principio de anticipacin; est relacionado con el enfoque de capitalizacin de rentas, segn el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble.

Regla Cuarta: Principios.II. Principio de cambio; considera la variacin del valor de los inmuebles en el tiempo. III. Principio de probabilidad; aplicable dentro del anlisis de tipo residual y que resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de eleccin de referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicacin.

Regla Cuarta: Principios.IV. Principio de generalidad; el perito valuador debe aplicar en su anlisis los tres principales enfoques de valuacin: el de mercado, el fsico y el de capitalizacin de rentas, aunque se identifique alguno como ms adecuado para el valor conclusivo. V. Principio de progresin y regresin; tiene lugar cuando un inmueble no es compatible en tamao y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor de stas.

Regla Cuarta: Principios.VI. Principio de sustitucin; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas. VIII. Principio de transparencia; los avalos deben contener la informacin suficiente y necesaria para su fcil comprensin y sustento.

Regla Cuarta: Principios.VII. Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalo corresponde con la fecha de certificacin del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalo reconocer seis meses de vigencia siempre que no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.

Capitulo III, Estudios de ValorSptima. Los estudios de valor, debern imprimirse con dicho texto en posicin diagonal con marca de agua en todas las hojas del estudio. Para la realizacin de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o colectiva se emplearn los enfoques de mercado, fsico o directo y residual, los cuales requerirn ser sustentados con escritura de propiedad, boleta predial, o, en su caso, boleta de agua y proyecto arquitectnico.

Capitulo III, Estudios de ValorOctava. Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construccin adems de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la hiptesis de la vivienda terminada, deber sealarse el valor correspondiente al de su estado actual.

CAPITULO IV, Invalidez, declaraciones y advertenciasDcima. Declaraciones y advertencias. El perito valuador deber declarar en el avalo o en el estudio de valor el cumplimiento de las comprobaciones sealadas en la regla quinta. Se considerar adems que existen advertencias y, por lo tanto, se debern referir en el avalo o en el estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos y, de manera enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:

CAPITULO IV, Invalidez, declaraciones y advertenciasI. Cuando no se haya dispuesto de documentacin relevante. II. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusin del enfoque de comparacin. III. Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna seccin del inmueble. IV. Existan obras pblicas o privadas que afecten los servicios en la colonia.

Captulo VII, Estructura requerida para los avalosVigesimosptima. Estructura del avalo. El avalo deber contener las siguientes secciones: 3. Declaraciones y advertencias. En trminos de lo dispuesto al efecto por la regla dcima.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimoprimera. Los enfoques de valuacin aplicables para esta normatividad son: I. De mercado. II. Fsico. III. Residual. 1. Esttico. 2. Dinmico. IV. De capitalizacin de rentas. Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se sustentar el valor comercialdel inmueble.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimosegunda. Enfoque de mercado. Para la utilizacin de este enfoque se deber disponer de informacin suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalo, adecuadamente, la situacin actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se debern identificar, en su caso, parmetros necesarios para realizar una homologacin de comparables:

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalo mediante el enfoque de mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque: I. Se analizar el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme. II. Tras el anlisis previsto en la fraccin anterior, se seleccionar entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homologacin correspondiente.

Captulo V, Enfoques de Valuacin.III. Se realizar la homologacin de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate. IV. Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en funcin de los precios homologados

Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimocuarta. Enfoque fsico. Este enfoque ser aplicable en la valuacin de toda clase de edifici