Valuación de inmuebles - créditos Garantizados para Vivienda

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    29-Jun-2015

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Valuacin de inmuebles - crditos Garantizados para Vivienda

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<p>Metodologa para la Valuacin de Inmuebles Objeto de Crditos Garantizados a la ViviendaREGLAS DE CARCTER GENERAL</p> <p>Autorizacin como Valuador Profesional De Inmuebles Objeto De Crditos Garantizados A La ViviendaREGLAS DE CARCTER GENERAL</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.XVIII. Suelo: tierra, superficie considerada en funcin de sus cualidades productivas, as como de sus posibilidades de uso, explotacin o aprovechamiento. Se clasifica segn su ubicacin, como suelo urbano, reserva territorial o suelo rural.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.VI. Edificio habitacional: cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados a la vivienda. </p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.V. Edad: nmero de aos transcurridos desde la fecha de construccin de un inmueble, o la de ltima remodelacin y la fecha de elaboracin del avalo. XII. Remodelacin: obras iniciadas en un edificio habitacional o elemento privativo que renan alguno de los siguientes requisitos que: a. Alterando o no sus elementos estructurales, impliquen un acondicionamiento de al menos el 30 por ciento de la superficie construida. b. Los costos presupuestados para las obras alcancen al menos el 30 por ciento del valor de reposicin de la construccin en el estado en que se encontraba al momento de iniciar dichas obras, excluido el valor del terreno.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: caractersticas.XXIV. Vida til normal: nmero de aos que un inmueble funcionar antes de alcanzar una condicin de inutilizable por deterioro fsico. XXV. Vida til remanente: vida fsica que le queda a un inmueble. Se calcula restando la edad del inmueble de su vida til normal.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.II. Avalo. El dictamen que elaboren los valuadores profesionales sobre el valor de los Inmuebles y que est certificado por la Unidad de Valuacin en cuyo Padrn se encuentre inscrito el valuador profesional correspondiente;</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.IX. Estudio de valor: anlisis que a solicitud del cliente, requiera manifestar valores bajo hiptesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construccin.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.II. Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalo que se consideran adecuados para realizar el ejercicio de homologacin, teniendo en cuenta su ubicacin, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservacin y coeficiente de utilizacin del suelo. Segn las reglas de autorizacin para valuador profesional: II ter. Comparables. Los que la metodologa definen como tales.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.X. Homologacin: procedimiento por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se vala en relacin con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparacin a partir de sus similitudes y diferencias. Segn las reglas de autorizacin para valuador profesional: VI bis. Homologacin. La que la metodologa define como tal.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.Tercera, XIII. Mercado local: representa el entorno urbano o rural anlogo donde se encuentre el inmueble.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.Segn las reglas de autorizacin para valuador profesional: VIII bis. Metodologa. Las reglas de carcter general que establecen la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda, establecidas por la sociedad (La Sociedad Hipotecaria Federal).</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XIX. Valor comercial: precio ms probable en que se podra comercializar un inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha del avalo.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XX. Valor comparativo de mercado: valor estimado resultado del anlisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realizacin del avalo.</p> <p>Captulo I, regla tercera, Definiciones: metodologa.XXIII. Valor fsico: valor resultante de la aplicacin del enfoque fsico. Est basado en el supuesto de que un comprador con la informacin suficiente, no pagara ms por un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado.</p> <p>Regla Cuarta: Principios.Los avalos debern considerar de manera general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios: I. Principio de anticipacin; est relacionado con el enfoque de capitalizacin de rentas, segn el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble.</p> <p>Regla Cuarta: Principios.II. Principio de cambio; considera la variacin del valor de los inmuebles en el tiempo. III. Principio de probabilidad; aplicable dentro del anlisis de tipo residual y que resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de eleccin de referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicacin.</p> <p>Regla Cuarta: Principios.IV. Principio de generalidad; el perito valuador debe aplicar en su anlisis los tres principales enfoques de valuacin: el de mercado, el fsico y el de capitalizacin de rentas, aunque se identifique alguno como ms adecuado para el valor conclusivo. V. Principio de progresin y regresin; tiene lugar cuando un inmueble no es compatible en tamao y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor de stas.</p> <p>Regla Cuarta: Principios.VI. Principio de sustitucin; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas. VIII. Principio de transparencia; los avalos deben contener la informacin suficiente y necesaria para su fcil comprensin y sustento.</p> <p>Regla Cuarta: Principios.VII. Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalo corresponde con la fecha de certificacin del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalo reconocer seis meses de vigencia siempre que no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.</p> <p>Capitulo III, Estudios de ValorSptima. Los estudios de valor, debern imprimirse con dicho texto en posicin diagonal con marca de agua en todas las hojas del estudio. Para la realizacin de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o colectiva se emplearn los enfoques de mercado, fsico o directo y residual, los cuales requerirn ser sustentados con escritura de propiedad, boleta predial, o, en su caso, boleta de agua y proyecto arquitectnico.</p> <p>Capitulo III, Estudios de ValorOctava. Para los proyectos de vivienda individual o colectiva o viviendas en etapa de construccin adems de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la hiptesis de la vivienda terminada, deber sealarse el valor correspondiente al de su estado actual.</p> <p>CAPITULO IV, Invalidez, declaraciones y advertenciasDcima. Declaraciones y advertencias. El perito valuador deber declarar en el avalo o en el estudio de valor el cumplimiento de las comprobaciones sealadas en la regla quinta. Se considerar adems que existen advertencias y, por lo tanto, se debern referir en el avalo o en el estudio de valor, cuando se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos y, de manera enunciativa mas no limitativa, en los siguientes supuestos:</p> <p>CAPITULO IV, Invalidez, declaraciones y advertenciasI. Cuando no se haya dispuesto de documentacin relevante. II. Cuando considerando las ofertas del mercado en la zona, no sean suficientes para la conclusin del enfoque de comparacin. III. Exista duda sobre el uso del inmueble o de alguna seccin del inmueble. IV. Existan obras pblicas o privadas que afecten los servicios en la colonia.</p> <p>Captulo VII, Estructura requerida para los avalosVigesimosptima. Estructura del avalo. El avalo deber contener las siguientes secciones: 3. Declaraciones y advertencias. En trminos de lo dispuesto al efecto por la regla dcima.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimoprimera. Los enfoques de valuacin aplicables para esta normatividad son: I. De mercado. II. Fsico. III. Residual. 1. Esttico. 2. Dinmico. IV. De capitalizacin de rentas. Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se sustentar el valor comercialdel inmueble.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimosegunda. Enfoque de mercado. Para la utilizacin de este enfoque se deber disponer de informacin suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalo, adecuadamente, la situacin actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se debern identificar, en su caso, parmetros necesarios para realizar una homologacin de comparables:</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalo mediante el enfoque de mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque: I. Se analizar el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme. II. Tras el anlisis previsto en la fraccin anterior, se seleccionar entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homologacin correspondiente.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.III. Se realizar la homologacin de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate. IV. Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en funcin de los precios homologados</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimocuarta. Enfoque fsico. Este enfoque ser aplicable en la valuacin de toda clase de edificios habitacionales y elementos privativos de stos, ya sea en proyecto, construccin, remodelacin o terminados; o bien, tratndose de estudios de valor que reflejen valores con hiptesis de vivienda terminada.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimoquinta. Procedimiento de clculo para realizar un avalo mediante el enfoque fsico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se debern sumar los siguientes componentes: I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se utilizar preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condicin.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.II. Los costos de la construccin o de las obras de remodelacin sern los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendo los costos indirectos. Los costos indirectos, para realizar la reposicin, sern los costos promedio del mercado segn las caractersticas del inmueble, con independencia de quien pueda realizar la reposicin. Dichos costos se calcularn con los precios existentes en la fecha del avalo y sern integrados dentro del valor de reposicin considerado como nuevo. De manera enunciativa mas no limitativa se incluirn como necesarios los siguientes:</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.1. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la formalizacin de obra realizada al inmueble. 2. Los honorarios tcnicos por proyecto y por direccin de obra. 3. Los costos de licencias de construccin. 4. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construccin. 5. Gastos por administracin. 6. Otros estudios necesarios. 7. No se considerarn como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.En los costos de la construccin no se incluirn los elementos no adheridos a la construccin que sean fcilmente removidos. Ser necesario estudiar la depreciacin, partiendo del deterioro fsico de las construcciones, el cual ser calculado por alguno de los procedimientos siguientes: 1. Atendiendo a la vida til total y remanente estimadas. En este caso, el perito valuador deber justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin. Si atribuyera diferentes vidas tiles a los tipos de construccin, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, ser necesaria la justificacin por cada una de ellas.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.2. Mediante la tcnica de amortizacin lineal, para cuyos efectos se multiplicar el valor de reposicin nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el perito valuador y, como mximo, ser de 100 aos para edificios habitacionales. Considerando adems la obsolescencia funcional, que se calcular como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo u obsolescencia.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras complementarias. En la determinacin del valor de reposicin de los inmuebles en construccin o en remodelacin, se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la valuacin, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo previsto en el captulo III para los estudios de valor.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimosexta. Enfoque residual. Mediante el enfoque residual, el valor del inmueble se calcular siguiendo alguno de los siguientes procedimientos: I. Procedimiento esttico o de anlisis de inversiones con valores actuales. II. Procedimiento dinmico o de anlisis de inversiones con valores esperados.</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Mediante este enfoque se calcular un valor que se denominar valor residual, que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su relacin con el valor comercial. El enfoque residual esttico podr aplicarse a los terrenos, inmuebles en remodelacin en los que su construccin se realice en un plazo no superior a un ao, as como en los inmuebles terminados cuando sea posible identificar la superficie de terreno. El enfoque residual dinmico podr aplicarse a los terrenos urbanos o urbanizables que estn o no edificados, o a los edificios en proyecto, construccin o remodelacin</p> <p>Captulo V, Enfoques de Valuacin.Decimosptima. Requisitos del enfoque residual. Para la utilizacin de este enfoque ser necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: I. La existencia de informacin adecuada para determinar el proyecto inmobiliario ms probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad urbana aplicable. II. La existencia de informacin suficiente sobre costos de construccin, gastos necesarios de promocin, financieros y, en su caso, de comercializacin que permita estimar los costos y los gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de carac...</p>