tesis VALUACIÓN DE INMUEBLES

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    07-Dec-2014

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<p>UNIVERSIDAD AUTNOMA DE DURANGO</p> <p>Maestra en Valuacin Inmobiliaria</p> <p>Ponencia: VALUACIN DE INMIUEBLES y FEUDOS MODERNOS Asesor: Dr. Luciano Carlos Rezzoagli</p> <p>Alumno: Arq. Vctor Manuel Utrilla Quiroz</p> <p>Mazatln, Sinaloa. Mayo 22 del 2008</p> <p>Universidad Autnoma de Durango Nombre de la ponencia: La valuacin de inmuebles y los feudos modernos. Nombre del ponente: Arq. Vctor Manuel Utrilla Quiroz vutrilla@hotmail.com Introduccin. En los recorridos cotidianos, de nuestros itinerarios viarios, se ha hecho comn encontrarnos bordes urbanos: refiere estos a elementos lineales que el observador no usa o considera sendas, los limites entre dos fases, rupturas lineales de la continuidad, como playas, cruces de ferrocarril, bordes del desarrollo, muros. Constituyen referencias laterales y no de ejes coordinados (Kevin Lynch) 2001.</p> <p>Estos bordes definidos son ahora una fotografa que se repite con mucha frecuencia, con regularidad como parte del paisaje urbano. Remates visuales como murallas, bardas o muros de concreto, de cantera, block, tabique o algn otro material. Al virar en nuestro camino, nos acompaan por lapsos de tiempo, muros que se hacen interminables, montonos, sin atractivo alguno al escenario urbano, ni al peatn, inclusive ni los animales, por el contrario son ridos, hostiles con poca o incipiente vegetacin, adems estar desierto la mayor parte del tiempo. En otros casos, portones o accesos controlados o verdaderas garitas franqueadas por custodios de tiempo completo.</p> <p>Estos bordes nos refiere a los recorridos por haciendas, fincas rurales o fortalezas de la colonia, cuarteles militares o CERESOS, grandes zonas o territorios de exclusividad, bodegas o fbricas, aqu es donde precisamente los muros protocolizan la frontera entre nuestro mundo urbano y los enigmticos espacios prohibidos, de donde el papel de estas fronteras constituyen la exclusin fsica de parte de la sociedad e indigentes. Todo esto dentro de nuestra misma ciudad.</p> <p>El panorama anterior es ahora una topologa y no exclusiva de una localidad, sino, de muchas ciudades en Latinoamrica donde la inercia urbanizadora extiende prospectas inversiones.</p> <p>Antecedentes. Desde la poca de la edad media en la que la nobleza ejerca poder y ofreca manutencin y proteccin dentro de sus feudos, ms tarde en el siglo XVI Tomas moro proyectaba la sociedad perfecta basada en un idealismo humanista. En el XIX Robert Owen, trataba de consolidar sus utpicas news harmonys, en las que se manifiesta por una comunidad de modelo socialista. Sin dejar de mencionar los guetos o ghettos del siglo XX: rea separada para la vivienda de un determinado origen tnico, cultural o religioso, voluntaria o involuntariamente. Situacin o condicin marginal en que vive un pueblo, una clase social o un grupo de personas en mayor o menor reclusin (Real Academia Espaola) 2008.</p> <p>Tras los mltiples intentos abatidos por el tiempo de segmentar las sociedades por diferentes causas, hoy esta accin humana persiste, y la voluntariedad en este sentido por parte de la misma sociedad es promisoria, debido a las necesidades inducidas por los fenmenos emergentes del crecimiento de las ciudades, visualizar la razn del porque, no es menos importante para muchos el como resolver en medida de lo posible, los problemas inmediatos que son muchos, y que aquejan a los habitantes de estas.</p> <p>Las autoridades municipales han permitido y promovido indiscriminadamente la participacin de las urbanizadoras particulares, en su incapacidad de dar frente a la demanda de servicios a sus ciudadanos y en medida de que se ensancha esta brecha, el gobierno deja en manos de las empresas urbanizadoras con intereses econmicos actuar en el desarrollo y crecimiento de la ciudad. Estas empresas ganan terreno ofertando productos que tienen que ver con el dficit y la renuncia de las responsabilidades municipales. Para las autoridades la participacin de estas empresas urbanizadoras representa un respiro que le permite atender necesidades de orden urgente o prioritario de sectores ms desprotegidos: en teora.</p> <p>Por lo anterior y para hacer referencia cuantitativa al crecimiento de las ciudades, en 1900, solo una dcima parte de la poblacin viva en ciudades. Hoy da, por primera vez en la historia, lo hace la mitad de la poblacin mundial, y en plazo de treinta aos ese ndice puede llegar tres cuartos de la poblacin. La poblacin urbana mundial se incrementa 250,000 personas al da, lo que equivale aproximadamente a la aparicin de</p> <p>un nuevo Londres cada mes. Este crecimiento planetario de poblacin urbana y la precariedad de los modelos de habitabilidad estn acelerando, al mismo tiempo, el grado de erosin y contaminacin. (ONU) 2007.</p> <p>Ciudades cerradas. De lo anterior y en el mismo sentido, cito de: Latinoamrica: pases abiertos, ciudades cerradas. Dr. Luis Felipe Cabrales Barajas.(coordinador).UNESCO / Universidad de Guadalajara, 2002 Urbanizacin y transformaciones sociales. En la era presente, la urbanizacin es la forma ms comn de vida social. Tres elementos parecen caracterizar particularmente el proceso de urbanizacin mundial. Primero, la exacerbacin de la concentracin demogrfica y de los movimientos migratorios en fragmentos de territorios nacionales e internacionales. Segundo, los profundos cambios inducidos por los adelantos tecnolgicos y por la "mundializacin econmica", que tiende a distraer los propsitos democrticos y ciudadanos en los que se basa la sociedad. Tercero, la agravacin de la segregacin social del espacio, con sus tendencias discriminatorias de los grupos sociales indigentes, cada da ms numerosos. Los cambios que el neoliberalismo viene incitando, modifica las condiciones del espacio urbano, imponindole nuevas disparidades. Como se menciona en este libro, estos cambios se refieren principalmente a la flexibilizacin del trabajo, a la polarizacin social de la riqueza y el poder, a la retraccin del Estado y de las funciones del gobierno, a la privatizacin de servicios y del suelo, y en trminos generales, a la desregulacin de lo urbano por una disminucin cualitativa de las polticas sociales. La reforma del Estado consiste entre otras cosas, en procurar indiscriminadamente la inversin privada sobre el espacio y los bienes urbanos. Desde entonces, el mercado inmobiliario aparece como el protagonista del desarrollo urbano. La estructura especulativa y el mercado del suelo urbano son determinantes de la concentracin selectiva de grupos sociales. Varios autores afirman aqu con razn que la segregacin socio-espacial es un fenmeno caracterstico de la urbanizacin. Particularmente, la ciudad latinoamericana se ha construido histricamente en base a</p> <p>fragmentaciones territoriales y a la segregacin. En ambas, se reflejan las relaciones del poder de sus sociedades, mismas que pueden revestir una gran variedad a lo largo de la historia. Las urbanizaciones cerradas aparecen como paradigmticas, presentando un inters ineludible en tanto que son expresiones de nuevos modelos de segregacin social del espacio en plena propagacin. Estas formas particulares de hbitat segregacionista son tolerados por las autoridades locales, impulsados por los promotores inmobiliarios y por los tcnicos de la concepcin y de la construccin del espacio, y aceptados aparentemente con satisfaccin por sus usuarios. Forman parte de una nueva topologa edilicia que pueden compartir, segn algunos autores del libro, las mismas caractersticas con los malls o centros comerciales, parques temticos y otros espacios de consumo regido por "imgenes corporativas" (o corporate identity). Esta tipologa manifiesta sobre todo una manera particular de concebir la ciudad, de desarrollarla, administrarla y de practicar un cierto urbanismo. Se trata as de un tipo morfolgico residencial urbano privado, que establece reglas precisas de usos del suelo, de edificacin y de convivencia, separadas del entorno urbano por dispositivos de seguridad fsicos y organizativos, respondiendo a una "segregacin voluntaria". Pero sobre todo, reflejan una transformacin sociocultural ms profunda. A qu propsitos o ideales obedecen estas formas urbanas en expansin? Algunos autores del libro advierten atinadamente que estos "simulacros de seguridad y de distincin" (Mndez Sainz), significan de hecho una "copia sin original, la reconstruccin de una realidad sin disturbios ni inconvenientes que nunca ha existido". Se ponen as de relieve, con la segregacin social del espacio ya mencionada, otros dos elementos fundamentales de la problemtica que nos ocupa: la seguridad y la privatizacin. El primero es el pretexto del segundo. Este hbitat se legitima socialmente por una necesidad de seguridad, lo que lleva a sus habitantes a desligarse del espacio social con el cual ya no se identifican, o del cual, quieren y pueden separarse, creando islas protegidas donde se puede estar tranquilo por la homogeneidad del "nosotros intra-clase". De sta separacin voluntaria, se pueden derivar al menos dos consecuencias: la privatizacin individualista y el desprecio por la alteridad. Cuando</p> <p>una sociedad se refugia en estos principios, camina en sentido opuesto de la bsqueda de soluciones ante los embates de la desagregacin social. Llegamos as a la alternativa promisoria de cohesin social del espacio, de la que las urbanizaciones cerradas se alejan principalmente por motivos aparentes de seguridad. No hay que olvidar las principales causas que afectan la cohesin social en las ciudades de Amrica Latina: la polarizacin de la riqueza, la pauperizacin creciente de la poblacin, la represin poltica, las practicas mafiosas y el trfico de droga. Estos fenmenos son ciertamente estructurales y la segregacin social, uno de sus efectos. De una cohesin social resquebrajada, no se puede esperar una convivencia armoniosa, sino precisamente inseguridad, sin embargo, el argumento defensivo es la clsica legitimacin del repliegue como modo de vida ante los embates del miedo y de la criminalidad. Una vez esto aceptado, sabemos el peligro que se instalen en la sociedad, por procesos ideolgicos similares, totalitarismos polticos, creacin de distancias necesarias, excluyentes de toda aceptacin de la diferencia(Fin de la cita). Estos procesos de polarizacin social se vieron reflejados en una nueva redistribucin espacial: cada vez ms ciudadanos buscan una organizacin privada y eficiente de su vecindario que les provea de los servicios que antes eran pblicos. El abandono de la gestin y control del desarrollo urbano por parte del Estado y su apropiacin por parte de actores privados dio como resultado la aparicin de formas urbanas comercializables, redituables y valiosas para el mercado. Estas nuevas formas urbanas estn bsicamente dirigidas a los ganadores de las transformaciones econmicas, es decir, Shopping Malls, Urban Entertainment Center, escuelas privadas y complejos residenciales cerrados, vigilados y de acceso vedado al pblico en general. (Michael, Janoschka) 2002 Conclusin. Al ritmo que crecen las ciudades, se generan los problemas en ella, de todo tipo. Los que nos interesan en este caso son por supuesto aquellos que tienen que ver con la tendencia ya presentada vinculada a Valuacin inmobiliaria. En este sentido el papel del estado como regulador de polticas publicas que tienen que ver con los usos de suelos del territorio urbano, as como su valor y la pleitesa tributaria. La inversin privada del ramo inmobiliario representa unas derramas econmicas importantes que se traduce en empleos e impuestos, sin embargo la afectacin en el rubro de los impuestos catastrales</p> <p>incluye tanto obra nueva como la ya existente. Cabe sealar desde mi apreciacin, una falta de equidad, esto por existir en la ley, lagunas al respecto de los nuevos modelos de privatizacin del suelo urbano. El cobro indebido por las autoridades de obras que el no realiza, pero que si incluye en sus aranceles tributarios, pavimentos, redes de instalaciones, servicios hidrulicos, etc. que ciudadanos ansiosos de lograr un mejor calidad de vida, pagan a precio de libertad. Y esta aspiracin no es exclusiva de capas sociales de altos ingresos, hoy la proliferacin de barrios cerrados tambin son demandados por las clases medias y bajas.</p> <p>Por lo anterior se observa una tendencia de la cual no se puede abstraer la ley. Si bien por un lado la libertad econmica permite a los gobiernos solventar a corto plazo, problemas que le serian imposible de resolver, entre ellos el abastecimiento de servicios, lneas, vialidades y transporte, dotar a la poblacin de vivienda y el equipamiento urbano.</p> <p>El determinar los impactos a largo plazo, sobre aspectos de estructura urbana, donde el gobierno promueve asentamientos amurallados, estas murallas fsicas, se convertirn en murallas jurdicas, que no garantizan la calidad de los servicios, que no garantizan disminucin de los ndices de criminalidad, entre otros problemas, que no permitirn la propia supervisin del estado y que incita al voluntario encarcelamiento de sus habitantes.</p> <p>Tras observar este problema podramos cuestionarnos: La ley de catastro del estado de Sinaloa prev y es suficiente en la clasificacin de conjuntos habitacionales Privados? La seguridad un factor de ponderacin en el avalu de los inmuebles? Qu proyeccin en trminos de valuacin los conjuntos habitacionales privados? Son los conjuntos habitacionales privados un factor de depreciacin global de la ciudad?</p> <p>Bibliografa. Kevin Lynch (1985) La buena forma de la ciudad GG 100:11 Kevin Lynch (1985) La imagen de la ciudad 62:15 Richard Roger (2001) Ciudades para un planeta pequeo GG 1:4</p> <p>Mario Schjetnan (1984) Principios de diseo Urbano G. de diseo Urbano 92:1 Real de la Academia Espaola (2001) http://www.rae.es/RAE/Noticias.nsf/Home?ReadForm Michael Janoschka (2002) El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentacin y privatizacin. http://www.scielo.cl/scielo.php?pid=S0250-71612002008500002&amp;script=sci_arttext Lus Felipe Cabrales Barajas (2002) (coordinador) Latinoamrica: pases abiertos, ciudades cerradas. UNESCO / Universidad de Guadalajara, 2002 http://www.unesco.org/most/ciudad_book.htm Arizaga, Mara Cecilia (2007). "Murallas y barrios cerrados", Aportaciones. http://www.nuso.org/upload/articulos/2836_1.pdf Axel Borsdorf (2003) Hacia la ciudad fragmentada. Tempranas estructuras segregadas en la ciudad latinoamericana. Scripta nova nm. 146 (122), 1 de agosto de 2003 http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(122).htm</p>