Ejemplo valuación

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Como se realiza una valuación de propiedad en México

Text of Ejemplo valuación

A V A L O

1) antecedentes (1)

VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.

AVALO: 140722FECHA: 22/07/20141

CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.SOLICITANTE DEL AVALO:Inpra y Asociados, S.A. de C.V., a travs de Alicia de Len Ramos.

DOMICILIO DEL SOLICITANTE:

EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE

CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO

MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN

IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA

INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.

C.P. 5471

PERITO VALUADOR:

E. V. I. ING. ARQ. JUAN RICARDO ROSAS HUERTAEspecialidad InmueblesCdula Profesional No. 1237,932Cedula Valuador Inmuebles No. 7130,946

FECHA DE AVALO:22 de Julio de 2014.

INMUEBLE QUE SE VALA:NAVE INDUSTRIAL.

RGIMEN DE PROPIEDAD:Privado individual.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:Sra. Alicia de Len Ramos y Sr. No Melesio Mendoza Zepeda.

DOMICILIO DEL PROPIETARIO:

EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE

CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO

MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN

IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA

INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.

C.P. 54714

OBJETO DEL AVALO:Estimar el Valor Comercial del Inmueble.

PROPSITO DEL AVALO: PARA EFECTOS DE OTORGAR EL INMUEBLE COMO GARNTA CREDITICIA.

A V A L O

1) antecedentes (2)

UBICACIN DEL INMUEBLE:

EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL

DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE

CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO

MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN

IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA

INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.

C.P. 54714

NMERO DE CUENTA PREDIAL:121 06 502 13 00 000

NMERO DE CUENTA DE AGUA:100814

2) CARACTERSTICAS URBANAS

CLASIFICACIN DE LA ZONA:Industrial de 2 orden.

TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE:Naves Industriales de uno y dos niveles, de mediana calidad.

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 70% aproximadamente, segn inspeccin fsica de la zona.

POBLACIN PREDOMINANTE:Semidensa, fija, de estado socioeconmico medio-bajo: flotante regular.

CONTAMINACIN AMBIENTAL:La producida principalmente por la emisin de gases txicos de vehculos de combustin interna.

USO DE SUELO:

I-3 0 0 - Industrial Medio.Segn Programa Municipal del Estado de Mxico.

VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:Autopista Mxico Quertaro, va de primer orden. Av. Jess Jimnez Gallardo, Av. Universidad, Av. Huehuetoca y Herreros, como vialidades secundarias.

SERVICIOS PBLICOS:

Completos: Redes de agua potable, drenaje y alcantarillado; red de recoleccin de aguas residuales y pluviales en sistema mixto. Red de electrificacin area. Alumbrado publico con postera metlica y de concreto. Banquetas y guarniciones de concreto hidrulico; vialidades con carpeta asfltica. Red telefnica area. Recoleccin de desechos solidos (basura). Transportes urbanos; servicio de transporte colectivo y taxis. Vigilancia pblica a base de vehculos motorizados.

EQUIPAMIENTO Y MOVILIARIO URBANO:Equipamiento: Mercados, plazas cvicas, parques y jardines, escuelas, centros comerciales, templos, canchas deportivas, nomenclatura de calles y sealizacin completa. Mobiliario: Adecuado y suficiente.

3) TERRENO

TRAMOS DE CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

Calle de acceso:Entre las calles de:

Complementa la manzana:

Carpinterosen acera que ve al Norte

HerrerosalEste

-al-

CurtidoresalSur

CROQUIS DE LOCALIZACIN

CROQUIS DE LOCALIZACIN

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN:

CopiaEscrituraN27,097Fecha15Junio1999

Lic.lvaro Villalba ValdsNotario27SedeNaucalpan, Edo. Mxico

DEL TERRENO I: LOTE 13 MZA III

Nota 1: -

Nota 2: -

Porcentaje de Indiviso: 100.00 %

Factor de Indiviso: 1.00

OrientacinMetrosColindancia

AlNorte25.00conCalle (actualmente calle carpinteros)

AlSur25.00conLote No. 34.

AlOriente25.00conLote No. 14.

AlPoniente25.00conLote No. 12.

REA TOTAL DEL TERRENO: 1,250.00 m2 Segn: Documento mencionado.

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:Plano a nivel de banqueta. X Reg. - Irreg. 1 Frente(s)

CARACTERISTICAS PANORAMICAS:Con vista a construcciones similares, propias de una zona urbana de su clasificacin.

DENSIDAD HABITACIONAL: 0 N de niveles permitidos. 0 % De rea libre. 0 m2 De vivienda mnima.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: 0.0 Veces el rea del terreno. 7200 m2 De lote moda, de los programas de desarrollo.

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:Aparentemente no tiene ninguna.

CONSIDERACIONES ADICIONALES:Ninguna observada.

4) DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL:NAVE INDUSTRIAL

PROGRAMA ARQUITECTONICO:Sobre terreno de figura regular, se construy una nave industrial con oficinas, desarrollada en un nivel, con la siguiente distribucin: Nave Industrial. Tipo I: Planta baja con acceso peatonal principal, vestbulo, escalera a tapanco, rea de envasado; rea de produccin, patio de maniobras, rea de materia prima y silos, acceso vehicular y estacionamiento descubierto para 10 autos. Bodegas. Tipo II: Planta nica con acceso, vestbulo, bodega producto terminado, bodega de papelera y sanitario. Oficinas y servicios. Tipo III: Planta baja con acceso principal al inmueble, vestbulo, acceso a oficinas, vestbulo, recepcin, escalera, sanitario mujeres, sanitario hombres; salida a estacionamiento descubierto, caseta de vigilancia, comedor y cocina empleados; bodega, baos y vestidores obreros. Planta alta con escalera vestbulo, recepcin, oficina principal con sala de juntas; rea de laboratorio; otra recepcin y privado.

REA TOTAL DE CONSTRUCCIN:1,088.97m2Segn:Levantamiento fsico realizado por el perito valuador.

TIPOS DE CONSTRUCCIN OBSERVADOS:TipoDescripcinSuperficieUDescripcin adicional

T-1Nave Industrial849.03m2Cubierta de lmina

T-2Bodegas38.46m2Cubierta de lmina

T-3Oficinas y servicios201.48m2-

T-4----

T-5----

CALIDAD Y CLASIF. DE LA CONSTRUCCIN:TipoClaveUsoClaseNivel(es)

T-1IC1IndustriaMediana1

T-2IB1AbastoMedia1

T-3IH1OficinasMedia2

T-4

T-5

N DE NIVELES DEL EDIFICIO, EN SU CASO:-NIVELES-

EDAD APROXIMADA:T-113aos con50aos de vida probableFEdT-10.77

T-213aos con40aos de vida probableT-20.71

T-313aos con70aos de vida probableT-30.83

T-40aos con1aos de vida probableT-41.00

T-50aos con1aos de vida probableT-51.00

VIDA TIL REMANENTE:

FAo = Factor de Avance de obraT-137aosFAoT-1100%

T-237aosT-2100%

T-337aosT-3100%

T-41aosT-4100%

T-51aosT-5100%

ESTADO DE CONSERVACIN:BU=Bueno; NO=Normal; ML=MALO; RU=Ruinoso

FCo= Factor de ConservacinT-1NormalClaveNOFCoT-10.77

T-2NormalNOT-20.71

T-3NormalNOT-30.83

T-4--T-41.00

T-5--T-51.00

CALIDAD DEL PROYECTO ARQUITECTNICO:FuncionalUSO GENERAL DEL INMUEBLE:Normal

U. RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:1El inmueble en su totalidadC.U.S.0.87

5) ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN

A)OBRA NEGRA O GRUESA:CIMENTACIN:Probables zapatas corridas y aisladas, con contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA:Mixta: muros de carga, trabes y columnas de concreto armando

MUROS:A base de block hueco de concreto con refuerzos de concreto armado

ENTREPISOS:Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)

TECHOS:Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)

AZOTEAS:Impermeabilizadas con sistema tradicional.

BARDAS:A base de block hueco concreto

B)REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:APLANADOS:T-1 .- No tiene, muros acabados aparente. T-2 .- Tirol planchado sobre yeso. T-3 .- Pasta texturizada sobre yeso. En comedor y en cocina mezcla, terminado fino.

PLAFONES:T-1 .- No tiene, techumbre de lmina. T-2 .- No tiene. T-3 .- Aplanado de mezcla, terminado fino. En sanitario aplanado de yeso, terminado pulido.

LAMBRINES:T-1 y T-2 .- No tienen. T-3 .- En laboratorio, en sanitario de mujeres y en sanitario de hombres loseta de cermica de 21 x 31 cms. de piso a techo. En rea de regaderas azulejo de 15 x 15 cms. de piso a techo.

PISOS:T-1.- Firme de concreto armado reforzado acabado escobillado modulado. T-2 .- Loseta de cermica de 33 x 33 cms. de buena calidad. T-3 .- Loseta de cermica de 33 x 33 cms. de buena calidad. En laboratorio loseta de cermica de 40 x 40 cms. de buena calidad. En baos y en vestidores de hombres azulejo de 10 x 20 cms. de mediana calidad.

ZOCLOS:T-1, T-2 Y T-3 .- Acorde al recubrimiento del piso.

ESCALERA PRINCIPAL:T-1 .- Tipo recta de perfiles estructurales de ace