Ejemplo valuación

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    24-Dec-2015

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Como se realiza una valuacin de propiedad en Mxico

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<p>A V A L O</p> <p>1) antecedentes (1)</p> <p>VALUACIONES Y COLOGIADOS, S.C.</p> <p>AVALO: 140722FECHA: 22/07/20141</p> <p>CALLE CORREGGIO NO. 14. COL. CIUDAD DE LOS DEPORTES, DELEG. BENITO JUAREZ, MXICO, D.F. C.P. 03710.TELS. 52 50 56 91 / 52 50 72 97.SOLICITANTE DEL AVALO:Inpra y Asociados, S.A. de C.V., a travs de Alicia de Len Ramos.</p> <p>DOMICILIO DEL SOLICITANTE:</p> <p>EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL </p> <p>DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE </p> <p>CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO </p> <p>MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN </p> <p>IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA </p> <p>INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.</p> <p>C.P. 5471</p> <p>PERITO VALUADOR:</p> <p>E. V. I. ING. ARQ. JUAN RICARDO ROSAS HUERTAEspecialidad InmueblesCdula Profesional No. 1237,932Cedula Valuador Inmuebles No. 7130,946</p> <p>FECHA DE AVALO:22 de Julio de 2014.</p> <p>INMUEBLE QUE SE VALA:NAVE INDUSTRIAL.</p> <p>RGIMEN DE PROPIEDAD:Privado individual.</p> <p>PROPIETARIO DEL INMUEBLE:Sra. Alicia de Len Ramos y Sr. No Melesio Mendoza Zepeda.</p> <p>DOMICILIO DEL PROPIETARIO:</p> <p>EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL </p> <p>DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE </p> <p>CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO </p> <p>MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN </p> <p>IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA </p> <p>INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.</p> <p>C.P. 54714</p> <p>OBJETO DEL AVALO:Estimar el Valor Comercial del Inmueble.</p> <p>PROPSITO DEL AVALO: PARA EFECTOS DE OTORGAR EL INMUEBLE COMO GARNTA CREDITICIA.</p> <p>A V A L O</p> <p>1) antecedentes (2)</p> <p>UBICACIN DEL INMUEBLE:</p> <p>EN LA ESCRITURA APARECE LA DIRECCIN COMO LOTE 13 DE LA MANZANA III, DEL </p> <p>DISTRITO I-81, DEL FRACCIONAMIENTO CUAUTITLN IZCALLI, MUNICIPIO DE </p> <p>CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO. EN LA BOLETA PREDIAL APARECE COMO </p> <p>MZ III LT. 13 DIST. 1-18, COL. FRACC. INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN </p> <p>IZCALL. Y ACTUALMENTE CALLE CARPINTEROS NO. 13, FRACCIONAMIENTO ZONA </p> <p>INDUSTRIAL XHALA, MUNICIPIO DE CUAUTITLN IZCALL, ESTADO DE MXICO.</p> <p>C.P. 54714</p> <p>NMERO DE CUENTA PREDIAL:121 06 502 13 00 000</p> <p>NMERO DE CUENTA DE AGUA:100814</p> <p>2) CARACTERSTICAS URBANAS</p> <p>CLASIFICACIN DE LA ZONA:Industrial de 2 orden.</p> <p>TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE:Naves Industriales de uno y dos niveles, de mediana calidad.</p> <p>NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 70% aproximadamente, segn inspeccin fsica de la zona.</p> <p>POBLACIN PREDOMINANTE:Semidensa, fija, de estado socioeconmico medio-bajo: flotante regular.</p> <p>CONTAMINACIN AMBIENTAL:La producida principalmente por la emisin de gases txicos de vehculos de combustin interna.</p> <p>USO DE SUELO:</p> <p> I-3 0 0 - Industrial Medio.Segn Programa Municipal del Estado de Mxico.</p> <p>VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:Autopista Mxico Quertaro, va de primer orden. Av. Jess Jimnez Gallardo, Av. Universidad, Av. Huehuetoca y Herreros, como vialidades secundarias.</p> <p>SERVICIOS PBLICOS:</p> <p>Completos: Redes de agua potable, drenaje y alcantarillado; red de recoleccin de aguas residuales y pluviales en sistema mixto. Red de electrificacin area. Alumbrado publico con postera metlica y de concreto. Banquetas y guarniciones de concreto hidrulico; vialidades con carpeta asfltica. Red telefnica area. Recoleccin de desechos solidos (basura). Transportes urbanos; servicio de transporte colectivo y taxis. Vigilancia pblica a base de vehculos motorizados.</p> <p>EQUIPAMIENTO Y MOVILIARIO URBANO:Equipamiento: Mercados, plazas cvicas, parques y jardines, escuelas, centros comerciales, templos, canchas deportivas, nomenclatura de calles y sealizacin completa. Mobiliario: Adecuado y suficiente.</p> <p>3) TERRENO</p> <p>TRAMOS DE CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:</p> <p> Calle de acceso:Entre las calles de:</p> <p>Complementa la manzana:</p> <p>Carpinterosen acera que ve al Norte</p> <p>HerrerosalEste</p> <p>-al-</p> <p>CurtidoresalSur</p> <p>CROQUIS DE LOCALIZACIN</p> <p>CROQUIS DE LOCALIZACIN</p> <p>MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN:</p> <p>CopiaEscrituraN27,097Fecha15Junio1999</p> <p>Lic.lvaro Villalba ValdsNotario27SedeNaucalpan, Edo. Mxico</p> <p>DEL TERRENO I: LOTE 13 MZA III </p> <p>Nota 1: -</p> <p>Nota 2: -</p> <p>Porcentaje de Indiviso: 100.00 % </p> <p>Factor de Indiviso: 1.00 </p> <p>OrientacinMetrosColindancia</p> <p>AlNorte25.00conCalle (actualmente calle carpinteros)</p> <p>AlSur25.00conLote No. 34.</p> <p>AlOriente25.00conLote No. 14.</p> <p>AlPoniente25.00conLote No. 12.</p> <p>REA TOTAL DEL TERRENO: 1,250.00 m2 Segn: Documento mencionado.</p> <p>TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:Plano a nivel de banqueta. X Reg. - Irreg. 1 Frente(s)</p> <p>CARACTERISTICAS PANORAMICAS:Con vista a construcciones similares, propias de una zona urbana de su clasificacin.</p> <p>DENSIDAD HABITACIONAL: 0 N de niveles permitidos. 0 % De rea libre. 0 m2 De vivienda mnima.</p> <p>INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: 0.0 Veces el rea del terreno. 7200 m2 De lote moda, de los programas de desarrollo.</p> <p>SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:Aparentemente no tiene ninguna.</p> <p>CONSIDERACIONES ADICIONALES:Ninguna observada.</p> <p>4) DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE</p> <p>USO ACTUAL:NAVE INDUSTRIAL</p> <p>PROGRAMA ARQUITECTONICO:Sobre terreno de figura regular, se construy una nave industrial con oficinas, desarrollada en un nivel, con la siguiente distribucin: Nave Industrial. Tipo I: Planta baja con acceso peatonal principal, vestbulo, escalera a tapanco, rea de envasado; rea de produccin, patio de maniobras, rea de materia prima y silos, acceso vehicular y estacionamiento descubierto para 10 autos. Bodegas. Tipo II: Planta nica con acceso, vestbulo, bodega producto terminado, bodega de papelera y sanitario. Oficinas y servicios. Tipo III: Planta baja con acceso principal al inmueble, vestbulo, acceso a oficinas, vestbulo, recepcin, escalera, sanitario mujeres, sanitario hombres; salida a estacionamiento descubierto, caseta de vigilancia, comedor y cocina empleados; bodega, baos y vestidores obreros. Planta alta con escalera vestbulo, recepcin, oficina principal con sala de juntas; rea de laboratorio; otra recepcin y privado.</p> <p>REA TOTAL DE CONSTRUCCIN:1,088.97m2Segn:Levantamiento fsico realizado por el perito valuador.</p> <p>TIPOS DE CONSTRUCCIN OBSERVADOS:TipoDescripcinSuperficieUDescripcin adicional</p> <p>T-1Nave Industrial849.03m2Cubierta de lmina</p> <p>T-2Bodegas38.46m2Cubierta de lmina</p> <p>T-3Oficinas y servicios201.48m2-</p> <p>T-4----</p> <p>T-5----</p> <p>CALIDAD Y CLASIF. DE LA CONSTRUCCIN:TipoClaveUsoClaseNivel(es)</p> <p>T-1IC1IndustriaMediana1</p> <p>T-2IB1AbastoMedia1</p> <p>T-3IH1OficinasMedia2</p> <p>T-4</p> <p>T-5</p> <p>N DE NIVELES DEL EDIFICIO, EN SU CASO:-NIVELES-</p> <p>EDAD APROXIMADA:T-113aos con50aos de vida probableFEdT-10.77</p> <p>T-213aos con40aos de vida probableT-20.71</p> <p>T-313aos con70aos de vida probableT-30.83</p> <p>T-40aos con1aos de vida probableT-41.00</p> <p>T-50aos con1aos de vida probableT-51.00</p> <p>VIDA TIL REMANENTE:</p> <p>FAo = Factor de Avance de obraT-137aosFAoT-1100%</p> <p>T-237aosT-2100%</p> <p>T-337aosT-3100%</p> <p>T-41aosT-4100%</p> <p>T-51aosT-5100%</p> <p>ESTADO DE CONSERVACIN:BU=Bueno; NO=Normal; ML=MALO; RU=Ruinoso</p> <p>FCo= Factor de ConservacinT-1NormalClaveNOFCoT-10.77</p> <p>T-2NormalNOT-20.71</p> <p>T-3NormalNOT-30.83</p> <p>T-4--T-41.00</p> <p>T-5--T-51.00</p> <p>CALIDAD DEL PROYECTO ARQUITECTNICO:FuncionalUSO GENERAL DEL INMUEBLE:Normal</p> <p>U. RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:1El inmueble en su totalidadC.U.S.0.87</p> <p>5) ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN</p> <p>A)OBRA NEGRA O GRUESA:CIMENTACIN:Probables zapatas corridas y aisladas, con contratrabes de concreto armado.</p> <p>ESTRUCTURA:Mixta: muros de carga, trabes y columnas de concreto armando</p> <p>MUROS:A base de block hueco de concreto con refuerzos de concreto armado</p> <p>ENTREPISOS:Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)</p> <p>TECHOS:Losas macizas de concreto armado en claros cortos (hasta 4.00 mm)</p> <p>AZOTEAS:Impermeabilizadas con sistema tradicional.</p> <p>BARDAS:A base de block hueco concreto</p> <p>B)REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:APLANADOS:T-1 .- No tiene, muros acabados aparente. T-2 .- Tirol planchado sobre yeso. T-3 .- Pasta texturizada sobre yeso. En comedor y en cocina mezcla, terminado fino.</p> <p>PLAFONES:T-1 .- No tiene, techumbre de lmina. T-2 .- No tiene. T-3 .- Aplanado de mezcla, terminado fino. En sanitario aplanado de yeso, terminado pulido.</p> <p>LAMBRINES:T-1 y T-2 .- No tienen. T-3 .- En laboratorio, en sanitario de mujeres y en sanitario de hombres loseta de cermica de 21 x 31 cms. de piso a techo. En rea de regaderas azulejo de 15 x 15 cms. de piso a techo.</p> <p>PISOS:T-1.- Firme de concreto armado reforzado acabado escobillado modulado. T-2 .- Loseta de cermica de 33 x 33 cms. de buena calidad. T-3 .- Loseta de cermica de 33 x 33 cms. de buena calidad. En laboratorio loseta de cermica de 40 x 40 cms. de buena calidad. En baos y en vestidores de hombres azulejo de 10 x 20 cms. de mediana calidad.</p> <p>ZOCLOS:T-1, T-2 Y T-3 .- Acorde al recubrimiento del piso.</p> <p>ESCALERA PRINCIPAL:T-1 .- Tipo recta de perfiles estructurales de acero. T-2 .- No tiene. T-3 .- Rampa de concreto armado con escalones forjados recubiertos con loseta de cermica sin barandal.</p> <p>ESCALERA DE SERVICIO:T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.</p> <p>PINTURA:T-1, T-2 y T-3 .- Vinlica en general en plafones y en muros. Esmalte en herrera</p> <p>RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:T-1, T-2 y T-3 .- No tienen</p> <p>C) Carpintera PUERTAS:T-1, T-2 .- No tienen. T-3.- De intercomunicacin tipo entablerada de madera de caoba, terminadas en tinte y en barniz.</p> <p>GUARDARROPAS:T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.</p> <p>LAMBRINES O PLAFONES DE MADERA:T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.</p> <p>PISOS DE MADERA:T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.</p> <p>VENTANERIA Y/O MOBILIARIO FIJO DE MADERA:T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.</p> <p>ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN (2)D) INSTALACIONES hidrulicas y sanitariasHIDRAULICAS:T-1.- No tiene. T-2 y T-3 .- Ocultas, con alimentaciones en tubera de cobre.</p> <p>SANITARIAS:T-1 .- Visibles, a base de P.V.C. sanitario, al exterior en tubera de albaal de concreto simple. T-2 y T-3 .- Ocultas a base de P.V.C. sanitario, al exterior en tubera de albail de concreto simple.</p> <p>INSTALACIN DE GAS:T-1, T-2 y T-3 .- No tienen.</p> <p>MUEBLES DE BAO:T-1 .- No tiene. T-2.- Blancos de semilujo. T-3 .- Color de semilujo. Blancos de mediana calidad.</p> <p>MUEBLES DE COCINA:T-1 y T-2 .- No tienen. T-3 .- Movil, de madera con cubierta de formaica.</p> <p>E) INSTALACIONES ELCTRICAST-1 y T-2 .- Visibles y entubadas, con salidas normales; accesorios de mediana calidad. T-3.- Ocultas y entubadas, con salidas profusas; accesorios de mediana calidad.</p> <p>F) PUERTAS Y VENTANERIA METLICAST-1 y T2 .- A base de perfiles tubulares de acero con cortinas de acero. T-3 .- A base de perfiles de aluminio anodizado tipo esmaltado con protecciones.</p> <p>G) VIDRIERIAT-1 .- No tiene. T-2 .- Medio doble y especial en bao. T-3 .- Cristal tipo filtrasol, medio doble y especial en bao.</p> <p>H) CERRAJERAT-1, T-2 y T-3 .- Del pas, de mediana calidad.</p> <p>I) FACHADAST-1 .- Sin recubrimiento, muro de lmina galvanizada. T-2 y T-3 .- Sin recubrimiento, muros de block acabado aparente con elementos estructurales de concreto armado acabado aparente.</p> <p>J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIASPrivativas:Barda. Reja. Patio. Cocina Integral mvil. Cisterna. Equipo de Bombeo.</p> <p>Comunes:No aplica.</p> <p>6) CONSIDERACIONES PREVIOS AL AVALO</p> <p>CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE EVALUACINLa superficie de terreno en escrituras aparece desglosada 1,250.00 m2., es la misma superficie que se verifico con el levantamiento y la que tiene en la boleta predial. La superficie de construccin en escrituras no aparece, se verific con el levantamiento resultando 1,088.97 m2 y en la boleta predial tiene 1,278.00m2</p> <p> Enfoque Fsico o directo.Se obtendr el valor del inmueble, a travs de la sumatoria de los costos: terreno, obtenido por el anlisis de la investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario; de las construcciones en sus diferentes tipos observados, as como de los costos de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, determinando los valores de reposicin nuevo para cada uno de ellos. Utilizndose para este fin los costos paramtricos actualizados plasmados en las publicaciones especializadas as como valores de archivo.</p> <p> Enfoque de capitalizacin de rentas o indirecto.Se obtendr el valor de capitalizacin del inmueble, a travs de su renta estimada de mercado que resulta de la investigacin y/o comparacin de inmuebles similares arrendados, y la tasa de capitalizacin aplicable al caso, que resulta de la investigacin del mercado mobiliario de ventas y rentas de inmuebles similares al que nos ocupa. En inmuebles de inters social o medio, este mtodo ser opcional, segn oferta y demanda de la zona.</p> <p> Enfoque de mercado comparativo.Se obtendr el de valor del inmueble en su conjunto (terreno, construcciones e instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias) a travs de un intenso estudio del mercado inmobiliario de la zona en su defecto de alguna zona similar, comparando y homologando inmuebles similares al que nos ocupa. Cabe aclarar que este mtodo solo aplicara en caso de localizar inmuebles comparables en venta en la zona de influencia directa.</p>