Dina Mica Constitucion Al

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    18-Dec-2015

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Dinamica constitucional

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    DINMICA DE LA CONSTITUCIN DE LOS DERECHOS REALES Y

    SU REPERCUSIN REGISTRAL

    (Trabajo publicado en Anuario de Derecho Civil, T 1, Alveroni, Crdoba, 1994, pg. 187 a 207)

    Por Gabriel B. Ventura

    Sumario: I- Introduccin. II- Ttulo y modo. III- La ins-

    cripcin. IV- Se registran slo los ttulos. V- Supues-

    tos de excepcin a la regla que establece la inscrip-

    cin slo de los ttulos o causas. VI- Algunas preci-

    siones sobre la titularidad de los derechos reales. VII-

    Clases de modos. VIII- Clases de ttulos. IX- Los dis-

    tintos ttulos y modos frente a la registracin. X- Es-

    quema grfico. XI Conclusiones.

    I- INTRODUCCIN Resulta frecuente que ciertos problemas jurdicos que la doctrina

    estudia con minuciosidad elaborando principios y determinando efec-

    tos, luego, en la prctica, pierdan eficacia o caigan en olvido como si

    sus conclusiones fueran slo aplicables a un mbito puramente

    acadmico y especulativo. Numerosos ejemplos pueden citarse en los

    que advertimos esta situacin: cuntos autores, por ejemplo, manifies-

    tan que la prescripcin liberatoria y la adquisitiva son anverso y reverso

    de una misma moneda; pero luego, cuando se trata de aplicar dicha

    Acadmico de Nmero de la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales. Profesor

    Titular de Derechos Reales y de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Crdoba.

    Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Catlica de Crdoba.

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    manifestacin a los hechos concretos, comienzan a hacer distingos que

    se oponen a aquella afirmacin1; igual ocurre cuando recavan en que

    los modos originarios implican la adquisicin del derecho real libre de

    todo vicio, carga o gravamen existente en la titularidad del propietario

    anterior y luego, sin embargo, niegan la prevalencia del usucapiente

    frente al acreedor hipotecario2.

    En fin podramos llenar numerosas pginas con ejemplos con-

    cretos de esta ambigua actitud doctrinaria que pareciera contraponer

    teora y prctica. Pero nuestro cometido en el presente estudio radica

    justamente en lo contrario: concretar la teora del ttulo y modo a los

    casos particulares de constitucin, para demostrar que dicha teoria tie-

    ne una coherente aplicacin prctica3 y que coadyuva a la comprensin

    de la funcin de la registracin como requisito de oponibilidad.

    II- TTULO Y MODO

    Sabido es que Vlez adopta una posicin especial en cuanto a la

    constitucin de los derechos reales, apartndose del modelo francs en

    el que el solo consenso entre transmitente y adquirente opera ya la

    transmisin del derecho real4.

    1 VENTURA, Gabriel B.; La prescripcin liberatoria y la usucapin, en Zeus, Rosario, Dia-

    rio N 2849, del 27/2/86, Tomo 40. 2 VENTURA, Gabriel B.; La usucapin opuesta al acreedor hipotecario, en LL Crdoba,

    1988, pg. 613. 3 La teora del ttulo y modo, para algunos, slo tendra aplicacin frente a los modos derivados

    (tradicin) y no para los supuestos de modos originarios. ARGAARS, Manuel J.; por ejem-

    plo, anotando a Salvat, Raymundo M.; en su Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos

    Reales, 5ta. Ed. TEA, 1961, Tomo I, pg. 8, pareciera sostener ese criterio transcribiendo a

    Maynz (...) en muchos casos la causa remota (...) falta. LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.; Derechos Reales, Tomo I, remarca el fenmeno: Es hoy comn el sostener que la teora del ttulo y el modo se encuentra totalmente desprestigiada. Entre nosotros Emilio DAZ REY-NA, en sus clases, sostiene asimismo que la teora del ttulo y modo slo es aplicable a los

    supuestos de adquisiciones derivadas. 4 Cdigo Civil Francs, art. 1138: Lobligation de livrer la chose est parfaite par le seul con-

    sentement des parties contractantes. MAZEAUD, Henri, Len y Jean; Lecciones de Dere-cho Civil, Trad. por Luis Alcal Zamora y Castillo, Bs. As. Ed. Ejea, 1960, pg. 190 y ss. LA-

    FAILLE, Hctor; Tratado de los Derechos Reales, Bs.As. Ediar 1943, Tomo I, pg. 492.

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    En efecto, expresamente en el art. 577 del Cdigo Civil, siguien-

    do la doctrina tradicional romana, establece que antes de la tradicin

    de la cosa no se adquiere sobre ella ningn derecho real. Quedar en-

    tonces al adquirente alguna accin personal por cumplimiento de con-

    trato, pero no emanada de un derecho real que, a consecuencia de la

    falta de tradicin, no pudo nacer en cabeza del acreedor5.

    Es esta una de las diferencias sustanciales que suelen citarse

    entre los derechos reales y los personales; mientras los ltimos quedan

    constituidos slo con el ttulo (consenso, convenio o contrato) los pri-

    meros exigen tambin una exteriorizacin, en definitiva una publicidad

    que determina la constituci8n del derecho que se pretende transmitir.

    III- LA INSCRIPCIN

    Con la nueva redaccin del art. 2505 del Cdigo Civil por la ley

    17.711, en materia de inmuebles, aquella teora del ttulo y modo, tuvo

    que vrselas con el requisito de la registracin. La perfeccin del dere-

    cho real, en virtud de la citada norma, slo se produce mediante la ins-

    cripcin de los respectivos derechos.

    Sea con una finalidad puramente publicitaria, sea un acto sus-

    tancial de constitucin del derecho, lo cierto es que la inscripcin regis-

    MUSTO, Nstor J.; Derechos Reales, Santa Fe, Ed. Rubinzal Culzoni, 1983, Tomo II, pg. 159. MARIANI DE VIDAL, Marina; Curso de Derechos Reales, Bs.As. Ed. Zavala, 1993, Tomo I, pg. 309 a 311. 5 Pareciera que los fundamentos de la postura de Vlez para apartarse de la fuente francesa en

    cuanto a la necesidad de la tradicin para que se adquiera sobre la cosa un derecho real, plas-

    mada en la extensa e ilustrativa nota al art. 577 del C.C., le lleva al extremo de aplicar el prin-

    cipio de la tradicin como modo transmisivo, no slo al mbito de los derechos reales, sino

    tambin en las obligaciones. Ello se desprende de la discutible norma del art. 3265 del C.c.

    cuando expresa que Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derechos, por la tradicin, con excepcin de lo que se dispone

    respecto de las sucesiones. Sobre este exceso cometido por Vlez, SEGOVIA, Lisandro en su Cdigo Civil de la Repblica Argentina Con su explicacin y crtica bajo la forma de notas, Bs. As. Ed. Coni, 1881, Tomo II, nota al art. 3267, pg. 390, prefiere remarcar que las palabras

    de Vlez en el citado art. 3265, (...) deben restringirse a los derechos reales, excepto la hipote-ca y ciertas servidumbres, que no requieren tradicin. Sin embargo, por nuestra parte desta-camos que la citada norma no establece dicha limitacin.

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    tral ha venido a sumarse a los elementos ttulo y modo que se involu-

    craban en el acto trasnmisivo o adquisitivo6.

    IV- SE REGISTRAN SLO LOS TTULOS

    No nos satisfacen las opiniones que se han dado en doctrina

    sobre las relaciones entre la teora del ttulo y modo y la registracin.

    As, disentimos con Musto cuando expresa que en lo que respecta a la

    inscripcin de derechos sobre inmuebles cabe apuntar que puede ser

    (la inscripcin) un modo originario o derivado, revistiendo el primer

    carcter la inscripcin de la sentencia que declara la prescripcin7.

    Con dicha postura habra que concluir que el adquirente por usucapin

    necesita dos modos: la prescripcin y la inscripcin.

    Tampoco compartimos la opinin de Lpez de Zavala8, pues al

    hablar de modos y de medios adjudica a estos ltimos la funcin de

    superar las falencias del modo que l denomina imperfecto, aquel que

    requiere de otro elemento para cumplir su funcin constitutiva y perfec-

    cionadora del derecho real. Sera un modo imperfecto la tradicin

    cuando se exige como requisito de oponibilidad la registracin, y sta

    la registracin aparecera como el medio con el que se subsana su

    inoponibilidad.

    No compartimos, decamos, las opiniones vertidas porque a

    nuestro parecer la inscripcin registral no integra ni el ttulo ni el modo;

    pero no se agota aqu nuestro disenso, ya que si por alguna circuns-

    tancia debiramos pronunciarnos por incluirla dentro de alguno de es-

    tos elementos, nos inclinaramos a relacionarla ms con el ttulo. Los

    modos, como regla general, no deben ingresar a un registro de ttulos.

    6 MOISSET DE ESPANS, Luis; Publicidad Registral, Crdoba, Ed. Advocatus, 1992, pg.

    29-30, aclara que no siempre ha sido funcin de la tradicin la publicidad. En el derecho roma-

    no su exigencia obedeca al formalismo caractersticos de un perodo. 7 MUSTO, Nstor J., Ob.cit. Tomo II, pg. 162.

    8 LPEZ DE ZAVALA, Fernando J.; Ob.cit., Tomo I, pg. 263.

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    Por supuesto esta regla no ser aplicable a las inscripciones constituti-

    vas en cuyos casos, el modo tratitio rei es virtualmente sustituido por el

    modo traditio inscriptoria9.

    El ttulo o causa de adquisicin del derecho real, ser oponible

    slo entre partes mientras no est registrado. El carcter erga omnes

    tpico del derecho real, se ver menoscabado ante la falta de inscrip-

    cin, ya que su derecho no ser oponible al tercero registral10.

    V- SUPUESTOS DE EXCEPCIN A LA REGLA QUE ESTABLECE

    LA INSCRIPCIN SLO DE LOS TTULOS O CAUSAS

    Advirtamos que, conforme al art. 577 del C.C. y a la regla gene-

    ral que hemos sentado manifestando que a un registro declarativo slo

    ingresan los ttulos y no los modos, ni la existencia de un ttulo o causa,

    ni su registracin pueden determinarnos o probar acabadamente que

    estamos frente al verdadero titular de un derecho real, a un dominus,

    puesto que al adquirente pudo no habrsele hecho tradicin.

    Contadas excepciones confirman la regla establecida en los

    prrafos precedentes. As encontramos cuatro supuestos en los que,

    como excepcin, podramos tener la certeza de que el registrado tiene

    efectivamente la titularidad del derecho real de que se trata. Tales su-

    puesto se presentan en los siguientes casos:

    9 MOISSET DE ESPANS, Luis; Dominio de Automotores y Publicidad Registral, Bs.As.

    Ed. Hammurabi, 1981, pg. 43. 10

    Es tercero registral, a quien no ser oponible el acto jurdico no registrado, aquel que ha

    obtenido colocacin registral, sea como titular de un derecho real sobre la cosa (compatible o

    incompatible con el no inscripto) sea como titular de una medida precautoria tutelando un

    crdito. La teora del tercero registral, procura establecer un distingo entre el simple tercero del

    Cdigo Civil y el tercero desde el punto de vista registral. El simple tercero no puede amparar-

    se en la falta de registracin; para l el derecho real naci en cabeza del adquirente con el ttulo

    y el modo. En cambio, para el tercero registral (el que ha obtenido colocacin registral) el

    derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Ver sobre el punto ADROGU,

    Manuel I.; El Tercero Registral, en Temas de Derechos Reales, Bs.As. Ed. Plus-Ultra, 1979, pg. 290.

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    a) Cuando la registracin tiene efecto constitutivo; tal el caso,

    por ejemplo, de los automotores. Al registrarse la transferen-

    cia no slo se da publicidad al evento traslativo sino que se

    cumple con el modo traditio inscriptoria. Luego aqu, frente al

    titular registral, salvo los supuestos de error, estaremos ante

    el efectivo titular del derecho real.

    b) Otro ejemplo lo constituiran, en nuestra Provincia, las adqui-

    siciones por subastas pblicas, ya que el art. 916 del Cdigo

    Procesal Civil y Comercial de Crdoba establece la necesi-

    dad de inscribir previamente las diligencias relativas a la ad-

    judicacin y POSESIN del adquirente en subasta. Ello posi-

    bilita afirmar vlidamente que, frente a la registracin de un

    adquirente por subasta, ha debido necesariamente efectuar-

    se tradicin de la cosa. Este supuesto constituye a nuestro

    entender, una patologa del sistema, ya que en estos casos

    no es menester la registracin del modo11.

    c) La incorporacin de inmuebles al Registro General en los ca-

    sos de bienes que an no han sido matriculados (art. 44 de la

    ley 17801 y arts. 28 y 29 de la ley provincial 5771), constituye

    otro supuesto, tambin patolgico, de excepcin a la menta-

    da regla de que al registro slo ingresan los ttulos y no los

    derechos reales. En efecto, una poco afortunada resolucin

    del Registro de Propiedades de Crdoba, la N 28 de 1988,

    exige para proceder a la incorporacin de los inmuebles,

    amen de los documentos que acrediten la titularidad del peti-

    cionante y la vala de los ttulos un acta judicial o notarial

    que acredite que los titulares del dominio se encuentran en

    posesin del bien. En definitiva cuando un inmueble se in-

    11

    A la fecha de publicacin de este trabajo todava rega en la Provincia de Crdoba, el viejo

    Cdigo Procesal (Ley 1419), sustituido luego, en 1995, por la ley 8465. Este nuevo Cdigo,

    siguiendo nuestra crtica, en su art. 599, ya no exige la registracin de la posesin.

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    corpora al Registro por esta va, tendremos la certeza, obran-

    te en instrumento pblico (el acta judicial o notarial), de que

    su actual titular se encuentra en posesin de la cosa. No po-

    demos dejar de recalcar, aun cuando excede el inters de es-

    te anlisis, lo nefasto de esta resolucin registral. El titular no

    podr ejercer su derecho de dominio y las acciones que de l

    emergen, si el inmueble se encuentra usurpado, puesto que

    no podr registrarlo y esa circunstancia lo hace inoponible al

    usurpador.

    d) Otro supuesto excepcional y no patolgico, lo constituyen las

    adquisiciones por modos originarios. En la usucapin, por

    ejemplo, ha debido acreditarse al Juez de la causa el cum-

    plimiento del supuesto fctico POSESIN; ello nos garantiza

    que, el ingreso de un ttulo por usucapin ha producido NE-

    CESARIAMENTE la constitucin del derecho real de que se

    trate.

    Alguien podra reprocharnos el no haber colocado a la hipoteca

    como uno de estos supuestos excepcionales. Para la hipoteca, por de-

    finicin (art. 3108 del Cdigo Civil) Vlez no previ modo alguno, sino

    slo su registracin (art. 3134 y 3135 del C.C.) la que, segn dijimos,

    no integra ni el ttulo ni el modo. Por ello, al no haberse exigido aqu

    modo alguno, se nos podra exigir agregar este supuesto a las excep-

    ciones enumeradas. Sin embargo, en nuestra opinin, del art. 3108 del

    C.C. surge la necesidad de que el constituyente de la hipoteca no slo

    haya tenido la posesin de la cosa, sino que debe conservarla en su

    PODER, segn reza la norma, pendiente la obligacin garantizada. Si

    bien no exigimos modo en la hipoteca, ello no nos exime de exigrselo

    al constituyente de quien el acreedor tiene su derecho hipotecario. De

    manera pues que la inseguridad en cuanto a la titularidad dominial veri-

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    ficada slo en sede registral, incidir tambin en la inseguridad de la

    titularidad de la hipoteca12. Por ello, en atencin a los fundamentos

    apuntados, hemos excluido el supuesto como ejemplo de excepcin.

    Pero as como hemos encontrado ejemplos en los qu...