Costos de Proyectos Inmobiliarios

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    05-Sep-2015

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Aurtores: EDISON ALDEMAR HINCAPI ATEHORTA WILBER HERNANDO DURN OCAMPOUniversidad de Medelln Especializacin en Gerencia de Proyectos Inmobiliarios.

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  • EVALUACIN FINANCIERA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS: "VARIABLES QUE INTERVIENEN EN SU ELABORACIN".

    EDISON ALDEMAR HINCAPI ATEHORTA WILBER HERNANDO DURN OCAMPO

    UNIVERSIDAD DE MEDELLN ESPECIALIZACIN EN GERENCIA DE CONSTRUCCIONES

    2006

  • EVALUACIN FINANCIERA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS: "VARIABLES QUE INTERVIENEN EN SU ELABORACIN".

    EDISON ALDEMAR HINCAPI ATEHORTA WILBER HERNANDO DURN OCAMPO

    Trabajo de grado para optar el ttulo de Especialista en Gerencia de Construcciones

    Asesor Metodolgico Mario Enrique Vargas Senz

    Magster en Administracin MBA

    Asesor Temtico Ing. civil Jorge Mario Gonzlez

    Master en Administracin

    UNIVERSIDAD DE MEDELLN ESPECIALIZACIN EN GERENCIA DE CONSTRUCCIONES

    MEDELLIN 2006

  • Notas de aceptacin

    Presidente del Jurado

    Firma del Jurado

    Firma del Jurado

    Medelln Agosto de 2006

  • TABLA DE CONTENIDO

    Pg.

    RESUMEN ...........................................................................................................................6 INTRODUCCIN..................................................................................................................8 1. OBJETIVOS..................................................................................................................9

    1.1. OBJETIVO GENERAL............................................................................................9 1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS ..................................................................................9

    2. JUSTIFICACION.........................................................................................................10 3. HERRAMIENTAS BSICAS PARA ABORDAR EL ANLISIS FINANCIERO DE

    PROYECTOS INMOBILIARIOS .................................................................................11 3.1. OBJETIVOS DE PLANEACIN FINANCIERA ....................................................11 3.2. EL FLUJO DE CAJA.............................................................................................12 3.3. EL TIEMPO EN LA CONSTRUCCIN.................................................................12 3.4. EL FLUJO DE CAJA, DETERMINANTE DE LA VIABILIDAD Y DE LA

    RENTABILIDAD DEL PROYECTO. .....................................................................13 4. MARCO LEGAL DE REFERENCIA PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS

    INMOBILIARIOS. ........................................................................................................15 4.1. REGLAMENTACIN PARA USO DEL SUELO ...................................................15 4.2. SUELOS SEGN LA LEY 388 DE 1997 ..............................................................17

    4.2.1. Artculo 31. Suelo urbano. ................................................................................17 4.2.2. Artculo 32. Suelo de expansin urbana...........................................................17 4.2.3. Artculo 33. Suelo rural. ....................................................................................18 4.2.4. Artculo 34. Suelo suburbano. ..........................................................................18 4.2.5. Artculo 35. Suelo de proteccin.......................................................................18 4.2.6. Aplicacin e interpretacin de parmetros normativos del plan de

    ordenamiento territorial. ...................................................................................18 4.3. REGLAMENTACIN TECNICA Y AMBIENTAL ..................................................20

    4.3.1. Ley 400 de 1997. (Normas Colombianas de Diseo y Construccin Sismo Resistente NSR-98) .........................................................................................20

    4.3.2. Resolucin 18 0398 del 7 de abril de 2004. (Reglamento Tcnico de Instalaciones Elctricas RETIE).......................................................................20

    4.3.3. Ley 99 de 1993 (Medio ambiente)....................................................................21 4.3.4. Ley 397 de 1.997 (Patrimonio Cultural)............................................................22

    5. PREPARACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS ................................................23

    5.1. PROYECTOS INMOBILIARIOS ...........................................................................23 5.2. ETAPAS DE DESARROLLO DE LOS PROYECTOS ..........................................24

    5.2.1. Etapa de promocin del proyecto.....................................................................24 5.2.2. Etapa de Pre-Factibilidad .................................................................................25

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    5.2.3. Etapa de Factibilidad........................................................................................25 6. COMPOSICIN GENERAL DE LA ESTRUCTURA FINANCIERA DE LOS

    PROYECTOS INMOBILIARIOS. ................................................................................28 6.1. DESCRIPCIN COMPLETA DEL TERRENO. ....................................................28

    6.1.1. Informacin fsica. ............................................................................................28 6.1.2. Informacin jurdica. .........................................................................................29 6.1.3. Informacin normativa. .....................................................................................29 6.1.4. Informacin financiera. .....................................................................................31

    6.2. DESCRIPCIN COMPLETA DEL PROYECTO A DESARROLLAR....................31 6.3. DESCRIPCIN Y VALORACIN DE TODOS LOS EGRESOS..........................32

    6.3.1. Terreno.............................................................................................................32 6.3.2. Urbanismo ........................................................................................................32 6.3.3. Construccin ....................................................................................................33 6.3.4. Indirectos..........................................................................................................34 6.3.5. Escrituracin.....................................................................................................36 6.3.6. Honorarios........................................................................................................36 6.3.7. Impuestos.........................................................................................................42 6.3.8. Costos financieros............................................................................................42

    6.4. DESCRIPCIN Y VALORACIN DE TODOS LOS INGRESOS.........................42 6.5. DESCRIPCIN DE ACTIVIDADES EN PROYECTOS INMOBILIARIOS. ...........43 6.6. EVALUACIN FINANCIERA DE UN PROYECTO: EJERCICIO PRCTICO......48

    CONCLUSIONES ..............................................................................................................50 BIBLIOGRAFIA: ................................................................................................................51

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    RESUMEN

    El presente trabajo tiene como finalidad estudiar las variables principales y los criterios bsicos para evaluar financieramente los proyectos inmobiliarios y comprender su comportamiento econmico. Para abordar el tema en primera instancia se definen algunos conceptos concernientes a la evaluacin financiera y la gerencia de proyectos inmobiliarios; de all comprendemos que en un proyecto inmobiliario convergen un gran nmero de disciplinas de diferente conocimiento, que deben ser coordinadas e interrelacionadas de tal forma que la unin de todas ellas produzca el mejor resultado, en la bsqueda de ser lo ms competitivo posible con el producto final y que ste agregue valor a quien toma la iniciativa de su desarrollo; por tanto, todos los especialistas en el proyecto tomarn su participacin entendiendo el proyecto como una unidad administrativa, que estara en cabeza del gerente de proyecto. Estos conceptos son considerados como bsicos para quien desea ejercer su profesin, involucrndose en la industria de la construccin. Posteriormente se estudian las variables de carcter normativo y legal que aplican para la evaluacin de un proyecto inmobiliario, se describe la composicin general de la estructura financiera de los proyectos inmobiliarios, y por ltimo se presenta un informe modelo el cual contiene variables cuantitativas tcnicas, administrativas y financieras, que permite simular la interaccin de las variables para calcular la rentabilidad de cualquier proyecto del sector inmobiliario, tanto en el proceso de evaluacin inicial como durante la ejecucin, convirtindose en una herramienta de gestin.

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    ABSTRACT This work has the purpose of studying the main variables and the basic criterions in order to evaluate financially real estate projects and to understand their economic behavior. Firstly, to approach to the topic, some concepts are defined; these ones are related to financial evaluation of projects and real estate projects management; from this part, we can realize that a big quantity of different focus disciplines concurs in a real estate project; such disciplines should be coordinated and blended in order to achieve the best result, all in the search of a competitive final product which add value to the persons who have the initiative of developing it; therefore, the entire group of project professionals will take its role understanding the project as an administrative unit which will be led by a project manager. These concepts are considered basic for persons who want to exercise their profession taking part of the construction industry. After that, normative and legal variables applied in real estate projects evaluation are studied; general conformation of the real estate projects financial structure is described. Lastly, a report model which contains technical, administrative and financial quantitative variables is introduced; such model allows simulating the interaction among variables in order to calculate the profitability of any real estate sector project, not only in the initial evaluation process but also during the execution, becoming an administration tool.

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    INTRODUCCIN

    La evaluacin financiera de proyectos pretende medir objetivamente a travs de metodologas coherentes ciertas magnitudes cuantitativas resultantes del estudio de las variables que intervienen en un proyecto, lo cual permite al inversionista tomar las decisiones adecuadas al cuantificar las ventajas y desventajas que implica asignar recursos para el desarrollo del mismo. Las variables que se deben tener en cuenta para la elaboracin de prefactibilidades y factibilidades de proyectos inmobiliarios son cambiantes en periodos de tiempo muy cortos debido a las modificaciones que el gobierno nacional o local establece en las leyes, normas y/o reglamentos de obligatorio cumplimiento que regulan el sector, con el fin de: o Permitir el crecimiento coherente y armnico de las zonas urbanas y suburbanas con

    el entorno y el medio ambiente, lo cual posibilita a los municipios para definir estrategias de uso, ocupacin y manejo del suelo.

    o Establecer unas exigencias y especificaciones que garanticen la seguridad de las

    personas que usan o habitan dichos inmuebles, dando as cumplimiento al artculo 2 de la constitucin nacional de proteger en vida honra y bienes a todas las personas residentes en Colombia.

    Adicionalmente, a las variantes legislativas se deben tener en cuenta otros factores de alta incidencia en la viabilidad financiera de los proyectos como lo son la especulacin interna y externa de precios en insumos importantes en construccin (como el acero, cemento, etc.), guerra de monopolios, movimiento de divisas extranjeras y los tratados comerciales que realizan Colombia con otros pases. Es de anotar que en algunas universidades de la ciudad de Medelln reposan tesis en las cuales se plantea diferentes metodologas para abordar la evaluacin de proyectos inmobiliarios, pero en la actualidad ya no aplican algunas de las variables de las que hacen referencia, puesto que el mercado y la legislacin actual han establecido nuevos parmetros que influyen de una manera diferente y sustancial en el resultado financiero final.

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    1. OBJETIVOS

    1.1. OBJETIVO GENERAL Describir el proceso y las variables que intervienen en la evaluacin financiera de proyectos inmobiliarios.

    1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS o Estudiar el marco legal de referencia existente en Colombia para el desarrollo de

    proyectos inmobiliarios. o Actualizar organizadamente la informacin de las variables que afectan directamente e

    indirectamente un proyecto inmobiliario desde el momento en que ste se idealiza. o Disear la secuencia que debe llevarse a cabo para la preparacin, organizacin y

    evaluacin de un proyecto inmobiliario. o Presentar un ejercicio prctico donde se ilustren las diferentes variables estudiadas en

    un proyecto especfico.

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    2. JUSTIFICACION En los ltimos aos el sector constructor se ha venido recuperando de una profunda crisis ocurrida desde 1997 a 2002, la cual es catalogada por muchos como la ms devastadoras que se ha presentado en Colombia para el sector, pues arras pequeas, medianas y hasta grandes empresas constructoras que no fueron capaces de afrontar las vicisitudes presentadas durante este periodo de tiempo. Se hace entonces necesario, investigar el estado actual de la legislacin (normatividad vigente), los condicionantes que regulan el mercado y conocer la realidad social, cultural y poltica en la que el proyecto inmobiliario pretende desarrollarse, con el fin de tener herramientas claras, concisas y pertinentes que permitan la evaluacin precisa de las variables que intervienen en el anlisis y valoracin financiera de un proyecto inmobiliario, para poder generar confianza a los grandes inversionistas.

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    3. HERRAMIENTAS BSICAS PARA ABORDAR EL ANLISIS FINANCIERO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

    3.1. OBJETIVOS DE PLANEACIN FINANCIERA La planeacin financiera de proyectos tiene dos objetivos bsicos: o Determinar la viabilidad del proyecto, es decir, definir si ste se puede realizar porque

    en una u otra forma es posible obtener los recursos financieros requeridos para los desembolsos que implica su ejecucin.

    o Evaluar la eficiencia financiera de la inversin, es de...

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