Algunos Apuntes Sobre La Rpimera Venta de Los Inmuebles

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    05-Mar-2016

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DERECHO TRIBUTARIO

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  • Actualidad Empresarial

    Irea Tributaria

    I-1N. 332 Primera Quincena - Agosto 2015

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    Algunos apuntes sobre la primera venta de los inmuebles y su afectacin al IGV

    C o n t e n i d oInforme TrIbuTarIo

    Algunos apuntes sobre la primera venta de los inmuebles y su afectacin al IGV

    I-1

    acTualIdad y aplIcacIn prcTIca

    El impuesto a los juegos de casino y mquinas tragamonedas (Parte final) I-8Qu es lo que se debe saber sobre la renta de cuarta categora? I-12Implicancias tributarias de la capitalizacin de deudas I-16Convenio para evitar la doble imposicin con Chile: aspectos relevantes (Parte final)

    I-19

    nos pregunTan y conTesTamos Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias con el Gobierno Central SPOT I-22

    anlIsIs JurIsprudencIalSe establece la sustitucin de la sancin de cierre por multa cuando el establecimiento se encuentre cerrado

    I-23

    JurIsprudencIa al da Aspectos a tener en cuenta sobre la extincin de la obligacin tributaria I-25glosarIo TrIbuTarIo I-25IndIcadores TrIbuTarIos I-26

    Autor : Dr. Mario Alva Matteucci

    Ttulo : Algunos apuntes sobre la primera venta de los inmuebles y su afectacin al IGV

    Fuente : Actualidad Empresarial N. 332 - Primera Quincena de Agosto 2015

    Ficha Tcnica

    1. Introduccin Una de las operaciones que se encuen-tra gravada con el impuesto general a las ventas es la primera venta de los inmuebles efectuada por los construc-tores de los mismos. Esta actividad tuvo un elevado crecimiento en la ltima dcada, ya que muchas personas tanto naturales como jurdicas ejecutaron esta operacin para obtener ganancias, pues aprovecharon que el mercado inmobi-liario se encontraba en alza sabiendo que existe un dficit de viviendas por cubrir frente a la demanda insatisfecha de los consumidores.

    En la actualidad, tanto la construccin de viviendas como la venta de las mismas se han visto reducidas por la desaceleracin de la economa peruana en los ltimos dos aos, y por ello existe incluso edi-ficaciones terminadas pero no vendidas en el mercado.

    El motivo del presente informe es realizar un anlisis de la primera venta de los inmuebles efectuada por el constructor y su afectacin con el impuesto general a las ventas, considerando inclusive las operaciones en las cuales se produzca la posterior venta luego de haberse produ-cido la nulidad, anulacin, resolucin y rescisin de la venta gravada.

    2. La primera venta de los in-muebles efectuada por el constructor de los mismos

    Conforme lo indica el texto del literal d) del artculo 1 de la Ley del impuesto general a las ventas, se considera una operacin gravada con el IGV la primera venta de los inmuebles efectuada por el constructor de los mismos.

    Este tipo de operacin requiere de un anlisis completo y detallado de los ele-mentos que se encuentran inmersos en ella. Por ello resulta necesario identificar cada uno de ellos, los cuales sern desa-rrollados a continuacin.

    2.1. Se debe tener la condicin de constructor

    Es pertinente indicar que conforme lo de-termina el texto del literal e) del artculo 3 de la Ley del IGV, se define al constructor como cualquier persona que se dedi-que en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente para ella.

    En este sentido, al aludir a cualquier persona debemos entender que puede tratarse de una persona jurdica como tambin de una persona natural. En am-bos casos se requiere que exista habituali-dad, la cual se determina por la reiterada actividad relacionada con la construccin.

    2.2. La habitualidad en el desarrollo de la actividad de construccin

    En la doctrina extranjera, BALBI indica con respecto al tema de la habitualidad que () la nocin de habitualidad

    reposa en la existencia de un propsito especulativo expresado a travs de una reiteracin de operaciones que denota el ejercicio de una actividad con aquella nalidad1.

    Tambin menciona que el concepto de actividades econmicas o empre-sariales comprende los casos en que supongan una organizacin montada para intervenir por cuenta propia y de manera independiente en la produc-cin y distribucin de bienes y servi-cios; este medio involucra en forma implcita la denicin de los conceptos de empresa y de empresarios2. Con precisin indica RAMOS NGELES lo siguiente La habitualidad, por tanto, implica una presuncin de realizacin de actividad empresarial aplicable a aquellos sujetos que, en principio, no son sujetos del impuesto por suponerse que no llevan a cabo este tipo de ope-raciones, pero que realizan actividades que tienen caractersticas que normal-mente corresponden a operaciones mercantiles3.En concordancia con lo antes indicado por la Ley del IGV, el texto del Reglamento de la Ley del IGV indica en el primer prrafo del numeral 1 del artculo 4 que para calificar la habitualidad a que se refieren el inciso e) del artculo 3 y el artculo 9 de la Ley del IGV, la Sunat considerar

    1 BALBI, Rodolfo Alberto. Aspectos tcnicos de la generalizacin del IVA. En: El impuesto al Valor Agregado y su generalizacin en Amrica Latina. OEA-CIET, Ediciones Interocenicas, Buenos Aires, 1993, p. 101.

    2 BALBI, Rodolfo Alberto. Op. Cit. pgina 101.3 RAMOS NGELES, Jess. Informativo Caballero Bustamante. N. 771,

    Segunda quincena, NOVIEMBRE 2013 A1. INFORME ESPECIAL. Un repaso a la afectacin con el IGV de los servicios prestados por las asociaciones sin nes de lucro a sus asociados: a propsito del carcter empresarial del impuesto.

  • Instituto Pacfico

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    I-2 N. 332 Primera Quincena - Agosto 2015

    Informe Tributario

    la naturaleza, caractersticas, monto, frecuencia, volumen y/o periodicidad de las operaciones4 a fin de determinar el objeto para el cual el sujeto las realiz, ello tal como lo indica el texto del segundo prrafo del numeral 9.2 del artculo 9 de la Ley del IGV.

    El quinto prrafo del numeral 1 del artculo 4 del Reglamento de la Ley del IGV indica que Tratndose de lo dispuesto en el inciso e) del artculo 3 de la Ley del IGV, se presume la habitualidad cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un periodo de doce meses, debindose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o ms inmuebles, se entender que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.

    Como se aprecia, esta ley y su reglamento establecen los crite-rios que deben seguirse para considerar a una persona como constructor habitual y, de ser el caso, gravar con el impuesto general a las ventas la transferencia de un inmueble, efectuado por este siempre que sea la primera.

    Sin embargo, se debe sealar que los criterios utilizados por la propia Ley del IGV y su Reglamento, en cuanto a la calificacin de habitualidad, operara en el caso de las personas natura-les, ya que las operaciones que realicen las personas jurdicas siempre se considerarn gravadas con el impuesto a la renta y el impuesto general a las ventas; salvo que se trate de personas jurdicas que efecten la construccin de un inmueble o lo manden a construir por otro y que el inmueble sea destinado a la realizacin de sus actividades empresariales (la misma que no tiene como objeto social la construccin de inmuebles para luego venderlos)5.

    En este caso, si la empresa que no se dedica a la construccin de inmuebles efecta su venta, no se encontrar gravado con el IGV, toda vez que el sujeto no calificara como constructor, al no cumplir con el requisito de la habitualidad. Este criterio puede consultarse en el Informe N. 331-2003-SUNAT/2B00006, de fecha 2 de diciembre de 2003.

    Dentro de la doctrina extranjera podemos citar a PLAZAS VEGA quien precisa que la habitualidad no debe entenderse simplemente en relacin con la realizacin de actos de co-mercio, sino especcamente con la de actos o hechos generadores del tributo7.

    El especialista CELDEIRO manifiesta con respecto a la habitua-lidad que debe destacarse que la lucratividad es uno de los conceptos generales que, junto a la habitualidad en el ejercicio de la actividad y la territorialidad, gobiernan la presente imposicin (se reere al IVA)8.

    Veamos un pronunciamiento del Tribunal Fiscal que tambin trata el tema de la habitualidad. Nos referimos a la RTF N. 1802-5-2003, la cual seala lo siguiente:

    Que tratndose de un sujeto que realiza actividad empre-sarial vinculada a la ejecucin de contratos de construccin no le es de aplicacin el requisito de habitualidad previsto en el artculo 9 de la LIGV, pues este es aplicable nicamen-

    4 El subrayado es nuestro. A manera de crtica se puede indicar que la mencin a estos criterios es muy genrica, ya que no se detallan, (salvo en el caso de la venta de los inmuebles) otros mecanismos para poder identicar nmero de transferencias, volmenes de comercializacin, entre otros.

    5 Un ejemplo de lo que estamos mencionando en estas lneas sera el caso de un estudio de abogados que adquiere un terreno sobre el cual construye sus ocinas y las ocupa por cinco aos. Luego de ese plazo decide mudarse a otro distrito y procede a vender dicha infraestructura. All se apreciar que al tratarse de un estudio jurdico es una persona jurdica, ha realizado la construccin de un inmueble, y a la vez ha realizado la primera venta del mismo, solo que existe un punto importante a revisar y es que no se dedica a la construccin de edicaciones para su posterior venta. En este sentido, aun cuando se trate de una persona jurdica, la actividad realizada como venta de dicha edicacin no se encontrara afecta al pago del IGV.

    6 Se puede consultar el texto del informe en su integridad ingresando a la siguiente direccin web: (consulta 07-08-15).

    7 PLAZAS VEGA, Mauricio. El Impuesto sobre el valor Agrega

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