3 Alquilando inmuebles

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    18-Jan-2016

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Educacion tributaria paso a paso tercera edicionAutora: Nora Ruoti y colaboradores

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<ul><li><p>EDUCACIONTRIBUTARIA</p><p>PASO A PASO</p><p>NORA LUCA RUOTI COSPwww.ruoti.com.py 3 TERCERA COLECCI</p><p>N</p><p>ENER</p><p>O 2</p><p>013 Alquilando inmuebles </p><p>o dndolos en aparcera</p></li><li><p>3FOTO</p><p>Prlogo</p><p>Se inicia el ao y cada vez los controles tanto para las empresas como las personas fsicas se intensifican por varios motivos: Un Presupuesto General de la Nacin muy elevado, la baja recaudacin impositiva, la lucha contra la evasin tributaria, la necesidad de formalizar las acti-vidades de las personas fsicas, entre otros.</p><p>La implementacin del Impuesto a la Renta Personal (IRP) afecta no solamente a los ingresos que se pagarn para dicho impuesto sino adems a otros ingresos que pueden obtener las personas fsicas y que provienen de actividades que se consideran comerciales, como ser alquiler de inmuebles urbanosque deben tributar IRACIS o Im-puesto a la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC) o alquiler de inmuebles rurales en donde tambin existe otra posibilidad que es dar los inmuebles el aparcera, conforme al Estatuto Agrario. En este ltimo caso, lo recibido tributar el Impuesto a la Renta de las Actividades Agropecuarias (IMAGRO).</p><p>Es por ello que hemos decidido presentar los dos temas a fin de ayuda no solamente a legalizar el ingreso por dichas actividades, que son tan comunes, sino saber tomar una correcta decisin.</p><p>Alquilo solamente un inmueble De igual manera debo inscribir-me?; el propietario se niega a darme una factura por el alquiler que pagu me sirve el recibo comn? Quiero estar en regla Qu me conviene ms inscribirme en IRPC e IVA Rgimen General o Simpli-ficado o en IRACIS Rgimen General o Presunto? No quiero preocu-parme por presentar declaraciones juradas, pero deseo estar en regla hay alguna salida?</p><p>En la primera parte mencionamos los impuestos que afectan al alqui-ler de inmuebles diferenciando los denominados criterios de habi-tualidad para el Impuesto a la Renta o para el IVA, si es un bien pro-pio o ganancial y otras variantes que se presentan.</p><p>Elaboramos un Checklist de las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles, a fin de que Ud. mismo verifique si est cumplien-do las mismas.</p><p>Le presentamos una propuesta de legalizar el alquiler de inmuebles mediante la inscripcin en el IRPC y que sepa optar por el Rgimen Simplificado o General del IVA, incluyendo ejercicios prcticos.</p><p>Para personas fsicas que alquilan inmuebles recibiendo ms de G. 100.000.000 al ao, sociedades en general, entidades sin fines de lucro y otras, le presentamos las alternativas de inscripcin en el IRACIS Rgi-men General o Presunto, mostrando incluso los porcentajes de la carga impositiva, a fin de realizar un correcto Planeamiento Tributario.</p><p>Y para aquellos que tienen inmuebles rurales y desean realizar actividades agropecuarias en los mismos no simplemente dando en alquiler un inmueble rural sino siendo socios , le proponemos el Contrato de Aparcera, explicando sus ventajas, desventajas, caracte-rsticas, forma de facturacin y por si fuera poco, un modelo de con-trato de aparcera para que lo pueda adaptar ya sea para activida-des agrcolas, tales como cultivo de soja, trigo, maz, etc., sino tambin para actividades agropecuarias.</p><p>Nora Luca Ruoti Cosp. Abogada especialista en Impuestos y Asesora a Inversionistas</p><p>Produccin y Direccin General Nora Luca Ruoti Cosp nrc@noraruoti.com.py</p><p>Colaboradores Mauro Isaac Mascareo Carlos Jorge Vargas Mara Julia Mndez Luciano Antonelli</p><p>Dpto. Comercial y Ventas Mirian Palacios, Lilian Villasanti, Adriana </p><p>Crdenas, Ftima Gastn, Patricia Lpez, Ninfa Gonzlez, Claudia Gonzlez.</p><p>Diseo y diagramacin Fernando Psole Gustavo Ravetti Santiago Rojas</p><p>PROGRAMA TELEVISIVOConduce: Nora Luca Ruoti CospSbados: 21:30 horas CANAL 2 RED GUARAN</p><p>Sugerencias y consultaswww.ruoti.com.py - nrc@noraruoti.com.py</p><p>Recuerde, Ud podr registrase como usuario de esta revis-ta, ingresando a la pgina web www.ruoti.com.py y com-pletando los datos que le solicita, recibiendo de esta ma-nera informacin complementaria.</p><p>Staff</p></li><li><p>5NORA LUCA RUOTI COSP</p><p> IMPU</p><p>ESTO</p><p>S QUE</p><p> AFEC</p><p>TAN A</p><p>L ALQ</p><p>UILE</p><p>R DE</p><p> INMU</p><p>EBLE</p><p>S</p><p>Impuestos que se paga por el alquiler de inmuebles</p><p>Desde el 1 de enero de 2007 los alquileres de inmuebles urbanos o rurales se encuentran gravados por dos impuestos:</p><p>Impuesto ala Renta o ganancias</p><p>Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios (IRACIS) y/o Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).</p><p>Impuesto alConsumo Impuesto al Valor Agregado (IVA). Tasa del 5%.</p><p>En casos muy raros los ingresos por alquiler de inmuebles podran estar afectados por la Renta Personal.</p><p>Inscribirse en una u otra categora de Impuesto a la Renta depende del hecho que el contribuyente sea una Persona Jurdica (sociedades de cualquier tipo) o una persona fsica, incluyendo a los condominios y/o sucesiones indivisas.</p><p>En este ltimo caso, es decir, el de las personas fsicas, sern contribuyentes del IRACIS o del IRPC dependiendo del monto de sus ingresos y de la cantidad de propiedades que tengan.</p><p>IVA sobre alquiler de inmuebles</p><p>A partir del 2007, todos los arrendamientos de inmuebles se encuentran afectados por el IVA a la tasa del 5%, el cual se considera incluido en el precio del alquiler.</p><p>En esta regla existe una salvedad: El caso en que una persona fsica cuente con un solo inmueble en toda la Repblica del Paraguay, sea construido o no, y que el monto del alquiler no supere un salario mnimo mensual, es decir la suma de G. 1.658.232. </p><p>Por este motivo es dificil que una persona que alquile inmuebles no est inscripto en IRACIS o IRPC y le expida solamente un recibo comn por el pago del alquiler que no le servira a los efectos impositivos.</p></li><li><p>6EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO</p><p>Alquiler de inmuebles por parte de sociedades en general</p><p>Las sociedades y personas jurdicas en general (incluyendo entidades sin fines de lucro) tienen que pagar por las ganancias obtenidas cuando alquilen inmuebles, independientemente del nmero de alquileres que realicen.</p><p>Debern hacerlo conforme a las disposiciones del IRACIS (Impuesto a la Renta de las Actividades Comerciales, Industriales y de Servicios) no pudiendo tributar dentro del Rgimen de la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).</p><p>Alquiler de inmuebles por parte de personas fsicas, condominios o sucesiones indivisas </p><p>Las personas fsicas, los condominios (propiedades que se encuentran a nombre de dos o ms personas) y las sucesiones indivisas (propiedades que estn en proceso de adjudicacin en un juicio sucesorio) que alquilan inmuebles, estn obligadas a pagar el Impuesto a la Renta, ya sea en la categora de IRACIS o en la de Renta del Pequeo Contribuyente, siempre que se d esta condicin:</p><p>Si tienen ms de un inmueble en todo el territorio de la Repblica del Paraguay y por lo menos uno de ellos lo alquila. Eso se conoce como criterio de habitualidad para ser contribuyente de renta por el alquiler de inmuebles.</p><p>No se trata de ser propietarios de dos casas, sino tambin se incluyen los terrenos baldos, departamentos, inclusive distintas edificaciones en un mismo terreno o varias piezas en una misma casa.</p><p>Si alquilo dplex o un edificio?</p><p>Por expresa disposicin de la Ley N 125/91 y sus reglamentaciones, los arrendamientos de locales correspondientes a un mismo inmueble, se consideran arrendamiento de ms de un inmueble y estarn gravados.</p><p>Esto tambin se da en caso de tener una sola casa, pero se alquilan las piezas o salones, lo mismo se debe inscribir como contribuyente de Renta e IVA por el alquiler de inmuebles.</p><p>Al respecto, el Artculo 2 de la Ley N 125/91, inciso f) dispone que se encuentra gravado el arrendamiento de bienes inmuebles, siempre que el arrendador sea propietario de ms de un inmueble.</p><p>A los efectos de esta disposicin, las unidades o departamentos integrantes de las propiedades legisladas en el Cdigo Civil y en la Ley N 677 del 21 de diciembre de 1960 Sobre Propiedad por Pisos y Departamentos sern consideradas como inmuebles independientes.</p><p>Qu pasa si soy casado/a y la propiedad es un bien ganancial? </p><p>Si la persona fsica es casada y la propiedad es un bien ganancial (casados en comunin de bienes) no importa a nombre de quien figure el ttulo de propiedad. Se consideran todas las propiedades de la sociedad conyugal y se puede pagar el impuesto mediante la inscripcin de uno slo de los cnyuges.</p></li><li><p>7NORA LUCA RUOTI COSP</p><p>Ejemplo: El ttulo de propiedad figura a nombre de Mara Marta Jimnez de Prez. Estado Civil: Casada. Su marido Juan Prez posee a su nombre un departamento y deciden alquilar la casa. La sociedad conyugal as cuenta con dos inmuebles. Solo uno de ellos debe inscribirse como contribuyente por el alquiler de inmuebles y firmar el contrato respectivo.</p><p>Al contrario, si ambos estuvieran casados por el rgimen de separacin de bienes, el nmero de las propiedades no se suman. Si viven en la casa del marido, la mujer puede alquilar su nica propiedad y este alquiler ser considerado ocasional.</p><p>Y si solamente alquilo a G. 500.000 por mes, puedo dejar de inscribirme y dar un recibo comn por el pago del alquiler? </p><p>NO, no importa por cunto se alquila el inmueble para ser contribuyentes. Puede ser que se alquile por G. 500.000 o por G. 1.000.000 o cualquier monto, que si se dan las condiciones antes citadas: </p><p>Por ser propietario de ms de un inmueble y alquilar uno de ellos,o por tener una casa y alquilar las diferentes piezas o salones</p><p>se debe pagar el Impuesto a la Renta.</p><p>NO se puede dar Recibo Comn, se debe dar Factura, porque este es el nico documento vlido para documentar el pago del alquiler y poder utilizar dicho gasto como deducible en cualquier Impuesto a la Renta ya sea del IRACIS, IMAGRO o de la Renta Personal.</p><p>Criterio de habitualidad para personas fsicas</p><p>El criterio de habitualidad para el Impuesto a la Renta o Ganancias deber ser considerado solamente para personas fsicas. Cuando se trate de personas jurdicas, el ingreso generado por el arrendamiento estar gravado por el IRACIS, aunque se posea una nica propiedad.</p><p>Diferente es el Criterio de habitualidad en el IVA, que lo tratamos en forma separada, pues podra darse el caso que una persona fsica posea un solo inmueble en toda la republica del Paraguay y por ello no sea contribuyente de IRACIS o de IRP pero el monto por el cual alquila es superior a un salario mnimo, por ejemplo: G. 1.700.000. En ese caso ser contribuyente exclusivamente de IVA por el alquiler de inmuebles.</p></li><li><p>8EDUCACIN TRIBUTARIA - PASO A PASO</p><p>En el siguiente cuadro le presentamos un resumen de los impuestos que afectan al alquiler de inmuebles:</p><p>Impuestos Contribuyente Condicin</p><p>IRACIS</p><p>Persona Jurdica (SA, SRL, ESFL)</p><p>Siempre son contribuyentes.</p><p>Persona Fsica (Unipersonal)Si poseen ms de una propiedad y una de ellas la alquila siendo sus ingresos anuales en dicho concepto superiores a G.100.000.000.</p><p>IRPC Persona Fsica Igual que el anterior, pero siendo sus ingresos anuales inferiores a dicha suma.</p><p>Para el Impuesto a la Renta no importa el monto del canon de Alquiler</p><p>IVA</p><p>Contribuyentes del IRACIS, IRPC 5% en todos los casos.</p><p>Locatarios ocasionales5% si el canon de alquiler es superior a un salario mnimo mensual (G. 1.658.232).</p><p>Pasos que deben seguir las personas fsicas para inscribirse como contribuyentes de Renta </p><p>A los efectos de conocer las obligaciones tributarias de las personas fsicas propietarias de ms de un inmueble y que uno de ellos arrienda, los condominios y las sucesiones indivisas, se debe cuantificar o considerar en primer lugar cul ser el monto de los ingresos anuales que se recibir, o se espera recibir, en concepto de canon de arrendamiento o alquiler.</p><p>Este clculo permitir identificar si el propietario (arrendatario) de los inmuebles ser contribuyente de IRACIS o de la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).</p><p>En ambos casos, es decir siendo contribuyente de IRACIS o del IRPC se es contribuyente tambin del IVA.</p><p>Inscripcin como contribuyente de la Renta del Pequeo Contribuyente</p><p>Si sumando el monto que se recibir o se espera recibir en un ao calendario por alquiler de inmuebles, el mismo no supera la suma de G. 100.000.000, el propietario puede inscribirse en la categora de Renta del Pequeo Contribuyente. Si supera dicho monto debe inscribirse como contribuyente del IRACIS.</p><p>En ambos casos, en el Formulario 600 de inscripcin del RUC, en el Rubro Actividad Econmica Principal y/o Actividad Econmica Secundaria, (dependiendo del caso) debe poner: Cdigo: 701006 - Alquiler De Inmuebles. Este es el Cdigo que en la Lista de Actividades Econmicas que aparece en la pgina web de la SET. </p><p>Muy importante: Una persona fsica solamente puede tener un RUC. Por eso, si Ud. ya tiene RUC en la categora de IVA (Actividad Principal Prestacin de Servicios Personales, o Profesionales) simplemente debe presentar el Formulario Actualizacin de Datos Personas Fsicas N 610 solicitando que adems de ser contribuyente del IVA, tambin lo sea de la Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC) o del IRACIS. Rgimen Especial (Renta Presunta). Cdigos 141 y 144 respectivamente.</p></li><li><p>9NORA LUCA RUOTI COSP</p><p>DE LA</p><p>S OBL</p><p>IGAC</p><p>IO NE</p><p>S DE L</p><p>AS PE</p><p>RSON</p><p>AS QU</p><p>E AL</p><p>QUILA</p><p>N INM</p><p>UEBL</p><p>ES</p><p>De las obligaciones de las personas que alquilan inmuebles</p><p> Deben inscribirse en el RUC, marcando como obligaciones tributarias IVA y Renta (IRACIS o IRPC).</p><p> Deben expedir comprobantes legales con todos los requisitos exigidos en las reglamentaciones, esto es utilizando Factura o Boleta de Venta, en caso que el inquilino no sea contribuyente. Se sugiere siempre expedir factura.</p><p> Se considera que el importe correspondiente al alquiler incluye el IVA a la tasa del 5%, por esto, debe llenar la factura con el importe total del alquiler y luego en la parte correspondiente al IVA, desagregar el IVA. Una de las alternativas para ello es multiplicar el precio del alquiler por 4,7619 y dividir el resultado entre 100. Ejemplo: 735.000 x 4,7619 / 100 = 35.000. (Monto del IVA). </p><p> Al ser contribuyente de IVA, est obligado a llevar los libros IVA Compra - IVA Venta. Los mismos no requieren estar rubricados. En caso de que sea contribuyente del IRPC Rgimen Simplificado, el modelo del libro es diferente y tampoco debe ser rubricado. </p><p> Deben presentar sus declaraciones juradas del IVA en forma mensual si se trata del Rgimen General, ingresando la diferencia entre el Dbito Fiscal y el Crdito Fiscal. </p><p> Los inscriptos en el IRPC y que no estn inscriptos en el IVA por servicios personales o profesionales, pueden optar por liquidar el IVA por el Rgimen Simplificado, en forma anual, a travs del Formulario 125. Ver la conveniencia o no de optar por este sistema.</p><p> Debe declarar como IVA Dbito el monto del IVA incluido en la factura, an cuando no le han pagado el alquiler, puesto que para el IVA, por el criterio de lo devengado, corresponde computar e ingresar dicho importe, an cuando el mismo no se recibi. </p><p> Slo puede utilizar como crdito fiscal aquellos gastos relacionados con el inmueble alquilado. Ejemplo: Gastos de reparaciones, compra de artefactos, etc. </p><p> Si al mismo tiempo est inscripto en el IVA por otros ingresos personales, todos los crditos y dbitos de ambas actividades se declaran en forma conjunta...</p></li></ul>