2017 ESPAÑA GESTIÓN DE ACTIVOS ?· BARCELONA – BOGOTÁ – BUENOS AIRES - LONDRES 2017 INFORME DE…

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    Tel. +34 934 869 180

    2017 ESPAA

    GESTIN DE ACTIVOS HOTELEROS

    Albert Grau Socio Director

    Bruno Hall Socio Director

    http://www.magmahc.com/

  • BARCELONA BOGOT BUENOS AIRES - LONDRES

    2017 INFORME DE GESTIN DE ACTIVOS HOTELEROS PGINA | 1

    El informe Gestin de activos hoteleros 2017 es el resultado de una encuesta realizada a 90 cadenas hoteleras, nacionales e internacionales, con presencia en Espaa. El estudio analiza tres aspectos fundamentales para el sector hotelero; cul es la situacin de estas cadenas en relacin a posibles estrategias de expansin, cul ha sido la evolucin de sus modelos de negocio en cuanto a la situacin contractual entre operadores y propietarios (contratos de gestin, alquiler y franquicia) y por ltimo, las posibles operaciones en el sector. El informe muestra la composicin actual de la cartera de activos de estos grupos hoteleros (propiedad, alquiler, gestin o franquicia), la evolucin de los diferentes modelos de negocio desde el ao 2009 y las previsiones para el ao 2017, los niveles de renta medios del sector y las previsiones de inversin y desinversin de estas cadenas hoteleras. La industria hotelera espaola sigue apostando por las operaciones de grupos hoteleros en el futuro como la de Starwood con Marriott, Fairmont con el Grupo Accor o la compra de Sidorme por parte de B&B Hotels. El mercado hotelero se encuentra en un escenario de venta de activos a fondos bajo el modelo de Socimi principalmente, y con un especial inters por el mercado vacacional.

    Hotel Rey Juan Carlos I

    Algunas de las principales conclusiones que se extraen del informe son las siguientes: El valor de los activos que ms se repiti en las

    operaciones durante 2016 estableci un precio de entre los 60.000 y los 90.000 por habitacin, seguido por las transacciones de entre 90.000 y 120.000. Estos valores nos indican que una buena parte de las transacciones se producen en el mercado vacacional, con menos operaciones en los mercados urbanos como Barcelona y Madrid.

    Las operaciones de alquiler (fijo y variable)

    continan siendo el principal modelo de negocio registrando cierto incremento debido a que este es el modelo de gestin al que estn obligadas las socimis, principales actores en el mercado de las transacciones.

    Los propietarios que apostaron por el alquiler variable, estn obteniendo una mayor rentabilidad, y se puede dar por finalizado el periodo de renegociacin de rentas experimentado en aos anteriores.

    Las operaciones ms anglosajonas

    (management y franquicia), aunque no se han incrementado, siguen teniendo un peso especfico en el mercado, y la tendencia en cuanto a la estructura del modelo, est cada vez ms en lnea con los estndares internacionales.

    El 53% de las cadenas hoteleras encuestadas

    considera que se producir alguna fusin, integracin, o compraventa entre grupos hoteleros en Espaa durante el ao 2017.

    Bruno Hall Socio Director

    Albert Grau Socio Director

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    Composicin de la cartera de activos hoteleros En relacin al ejercicio 2016, los grupos hoteleros que han participado en este estudio declaran que el 37% de sus activos hoteleros son de propiedad, el 33% en rgimen de alquiler, el 18% en gestin y el 13% restante en franquicia.

    Evolucin de los resultados 2015 2016 En el ejercicio 2016 el volumen de hoteles en propiedad en las carteras de los grupos hoteleros ha aumentado un 2,5% respecto al 2015, mientras que los contratos de gestin han disminuido un 3,4%. Los hoteles en alquiler tambin han aumentado con respecto al ao 2015 casi un 2% y los de franquicia han disminuido un punto porcentual tambin con respecto al ao anterior. Evolucin de los resultados 2011 2016

    Desde el ao 2011, MAGMA HC analiza la evolucin de las carteras de activos hoteleros. En el ao 2016 tomando como referencia los periodos anteriores se obtienen las siguientes conclusiones.

    Despus de un ligero descenso durante el perodo 2012 2014, en el ao 2015 el volumen de hoteles en propiedad volvi a los a los niveles registrados en el ao 2011. Esta tendencia se mantiene en el ao 2016 ya que los hoteles en propiedad han aumentado un 2,5% con respecto a 2015.

    Los hoteles en alquiler, que el ao 2015

    volvieron a niveles del ao 2011, en este ltimo ao analizado han aumentado con respecto al ao 2015 en 2 puntos porcentuales.

    Los hoteles en gestin, que tuvieron una

    tendencia al alza hasta el ao 2012, han ido descendiendo ao tras ao hasta situarse, en el ao 2016, un 2% por debajo del 2011.

    Los hoteles en franquicia se mantienen por encima de 2011, pero han vuelto a perder representatividad respecto al ao 2015.

    Localizacin geogrfica de los activos El 72% de los activos de las cadenas hoteleras encuestadas se encuentran en Espaa, mientras que el 8% se ubica dentro de la Unin Europea, el 6% en el resto de Europa y un 7% en el Caribe.

    Propiedad; 36,36%

    Alquiler; 32,73%

    Gestin; 18,18%

    Franquicia; 12,73%

    Mix de activos segn modelo de negocio - 2016

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    Propiedad Alquiler Gestin Franquicia

    Evolucin Mix de Activos (2011 - 2016)

    2011 2012 2013/14 2015 2016

    Espaa; 71,60%

    UE; 7,67%

    Resto Europa; 5,84%

    Caribe; 7,43%

    Resto del mundo; 7,47%

    Mix de activos actual segn localizacin

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    The Westin Palace Madrid

    Las cadenas que han participado en el estudio han reducido su nmero de activos en la Unin Europea en un 1,5%, sin embargo, han incrementado el nmero de activos en el resto de localizaciones geogrficas.

    Meli Caribe Tropical

    Evolucin de los modelos de negocio

    Durante el ejercicio 2016 los contratos de alquiler fijo y variable han representado el 41% del total de las operaciones, siendo el 24% de estos contratos de alquiler variable y el 18% de alquiler fijo. Tambin cabe destacar que, por segundo ao consecutivo, las operaciones correspondientes a transacciones (compra y venta), superan el 30%.

    Los contratos de gestin han supuesto el 16% de las operaciones realizadas durante el ao, las compras el 15%, las operaciones de franquicia han representado el 12% y el 17% restante han sido operaciones de venta. Evolucin de los resultados 2009 2016 De las operaciones realizadas en el ejercicio 2016, las de renta variable han sido las protagonistas representando el 24% del total, aunque se han situado ligeramente por debajo a las del ao anterior. Las ventas realizadas en el ao 2016 han representado el 17% del total aumentando un 5% con respecto al ao anterior. La tendencia al alza de los contratos de alquiler fijo durante los ltimos aos, se mantuvo en 2016, pero con un incremento que no llega al 1%.

    La compra de activos se ha mantenido prcticamente igual que en el ao 2015 llegando a representar cerca del 15% del total de las operaciones.

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    Espaa Unin Europea Resto de Europa Caribe Resto del mundo

    Mix de activos segn localizacin geogrfica (2011 - 2016)

    2011 2012 2013/14 2015 2016

    Gestin o Management

    15,60%

    Alquiler fijo17,65%

    Alquiler variable23,70%

    Franquicia11,70%

    Compra14,60%

    Venta16,75%

    Operaciones segn modelo de negocio - 2016

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    35,00%

    Alquiler fijo Gestin

    management

    Alquiler variable Venta Compra Franquicia

    Operaciones segn modelo de negocio (2009 - 2016)

    2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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    Por otro lado, en el ao 2016 los contratos de gestin volvieron a reducirse en algo ms de un 3%, siguiendo la tendencia a la baja experimentada durante los aos anteriores a 2015. A pesar de ello siguen siendo muy representativos superando el 15%, y siendo el modelo ms habitual para inversores de perfil anglosajn. En cuanto a los contratos de franquicia que adquirieron un papel destacado en el ao 2012 representando el 20% del total de los contratos firmados, en el ejercicio 2016 se sigue la tendencia de los ltimos ejercicios, representando poco ms del 10%. La consolidacin del modelo de negocio basado en la renta variable ha marcado el ao 2016. Asimismo, cabe destacar los contratos de renta fija y las operaciones de venta que tambin ha destacado por encima de las operaciones de compra o franquicia.

    Las Rentas De las operaciones de alquiler realizadas, el 57% se han firmado bajo el formato de alquiler variable y el 43% restante bajo la frmula de renta fija.

    La tendencia al alza de los contratos de variable experimentada en aos anteriores al 2015, se recupera en el ao 2016 con un incremento del 4% con respecto al ao 2015. En el ao 2016, el 57% de los contratos de alquiler firmados han acordado una duracin de entre 11 y 15 aos, mientras que el 33% de los contratos firmados han pactado una duracin de entre 16 y 20 aos.

    Los contratos con una duracin de entre 21 y 25 aos e inferiores a 10 aos, han representado el 5% cada uno sobre el total.

    Alquiler fijo En el ao 2016, en el 76% de los contratos de alquiler fijo, la renta pactada se situ entre los 3.001 y los 9.000 habitacin/ao (siempre variando en funcin de la categora y la ubicacin del activo), con un aumento con respecto al periodo 2015 de algo ms de 13 puntos porcentuales. Dentro de este rango, se han incrementado considerablemente los contratos entre los 6.000 y 9.000 habitacin/ao.

    Despus de varios aos sin incrementos, el 17% de los contratos firmados en el ao 2016 han sido con una renta superior a 9.000 habitacin/ao, que supone un aumento del 4% con respecto a los firmados en el ao 2015.

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    70,00%

    Alquiler fijo Alquiler variable

    Operaciones en alquiler (2010 - 2016)

    2010 2012 2013/14 2015 2016

    - de 10 aos5,2%

    de 11 a 15 aos56,6%

    de 16 a 20 aos33,4%

    de 21 a 25 aos4,8%

    Duracin de los contratos de alquiler - 2016

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    80,00%

    Menos de 3.000 De 3.001 a 9.000 Ms de 9.000

    Nivel de Renta Media - Alquiler Fijo (2010 - 2016)

    2010 2012 2013/14 2015 2016

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    El 7% restante se han acordado rentas inferiores a los 3.000 habitacin/ao, que han descendido con respecto al ao 2015 un 18%. Este escenario nos indica que la tendencia en los contratos de alquiler fijo es hacia rentas ms elevadas. Alquiler variable Siempre en funcin de la ubicacin y categora del establecimiento, para los contratos de alquiler variable en el 2016, el 60% se han situado entre los 3.000 habitacin/ao y los 9.000 habitacin/ao.

    Las rentas de ms de 9.000 por habitacin/ao han representado el 32% del total aumentando 3 puntos porcentuales con respecto al ao 2015. Ese ao los contratos firmados de ms de 9.000 aumentaron con respecto al ao anterior casi 38 puntos porcentuales. En cuanto a los contratos de menos de 3.000 han ido perdiendo peso ao tras ao llegando a representar en el ao 2016 nicamente el 9% del total, mientras que en el ao 2015 eran el 19%. Por lo tanto, los contratos de renta variable se estn beneficiando positivamente y reflejan la coyuntura actual de mercado, con incremento tanto a nivel de ingresos como de beneficios, en el sector hotelero. Los contratos bajo el modelo de renta variable, se han basado, en el 62% de los casos, en un porcentaje sobre el total de los ingresos y el 38% restante en un porcentaje sobre el beneficio total de explotacin.

    El 60,% de las operaciones de renta variable realizadas en el ao 2016, se han basado en un porcentaje de los ingresos de entre el 26% y el 30%, mientras que el 33% lo han hecho sobre un porcentaje entre el 20%-25% de los ingresos.

    El 40% de las operaciones de renta variable basadas en los beneficios de explotacin se han situado entre el 71% y el 75%. El 31% se ha situado por debajo del 70% y el 28% restante por encima del 75% del beneficio de explotacin.

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    80,00%

    90,00%

    Menos de 3.000 De 3.001 a 9.000 Ms de 9.000

    Nivel de Renta Media - Alquiler Variable (2010 - 2016)

    2010 2012 2013/14 2015 2016

    Total ingresos; 61,70%

    Total bfo. Explotacin;

    38,30%

    Base del % de renta de las operaciones de alquiler

    variable

    Menos del 20%; 5,9%

    20% - 25%; 33,3%

    26% - 30%; 59,7%

    Ms del 30%; 1,1%

    Operaciones de renta variable basadas en el % de

    ingresos - 2016

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    Renegociacin de renta En la anterior edicin del informe de gestin de activos se puso de manifiesto que las negociaciones de renta iban a la baja, tanto en el nmero de operaciones como en el nivel de disminucin de rentas. En este ejercicio, 2016, debemos destacar que ninguna de las cadenas hoteleras participantes en el informe ha renegociado renta alguna.

    Los Contratos de Management Casi la mitad de las operaciones de Management realizadas por las cadenas hoteleras encuestadas en el ao 2016 han sido para contratos de una duracin de entre 11 a 15 aos.

    Los contratos con una duracin de menos de 10 aos han representado el 23% de las operaciones firmadas, los contratos de 16 a 20 aos han representado el 18% y los de 21 a 25 aos el restante 10% de las operaciones firmadas. En el 2015 no se firm ninguna operacin bajo un Contrato de Management con una duracin superior a 21 aos.

    Hilton Diagonal Mar

    El Base Fee por Management El Base Fee es el porcentaje sobre el total de ingresos de explotacin del hotel que obtiene el explotador a cambio de la gestin del activo. En el ao 2016, el Base Fee acordado por las cadenas hoteleras que firmaron contratos de Management se ha situado entre el 2,51% y el 3% en el 56% de los casos y entre el 3,01% y el 3,51% en el 31% de los casos.

    Menos del 65%6,5%

    66% - 70%24,6%

    71% - 75%40,2%

    76% - 80%26,7%

    Ms del 80%2,0%

    Operaciones de renta variable basadas en los beneficios

    de explotacin - 2016

    - de 10 aos23,00%

    de 11 a 15 aos49,00%

    de 16 a 20 aos18,30%

    de 21 a 25 aos9,70%

    Duracin contratos operaciones Management - 2016

    del 1,51% al 2,00%; 6,40%

    del 2,51% al 3,00%; 55,80%

    del 3,01% al

    3,50%; 30,80%

    del 3,51% al 4,00%; 7,00%

    "Base Fee" acordado en operaciones de management / gestin - 2016

    https://www.bing.com/th?id=Am0cYvtFJTbxfdQ480x360&p=0&pid=Local

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    El Incentive Fee por Management El Incentive Fee es el porcentaje sobre los beneficios de explotacin del hotel que obtiene el explotador como contrapartida por la gestin del activo. En el 2016, el Incentive Fee acordado por las cadenas hoteleras que firmaron contratos de Management se ha situado por encima del 8% en el 93% de los casos y entre un 5% y un 8% en el 7% restante de los casos encuestados.

    Marketing Fee De las operaciones de Management realizadas que acordaron un Marketing Fee sobre los ingresos de alojamiento, el 54% acordaron un Fee anual de entre el 1% y el 1,5%.

    Las Franquicias De los contratos en franquicia firmados por las cadenas hoteleras participantes, el 43% ha firmado un fee inicial de entre el 2,01% y el 3% y el 28% ha firmado contratos con un fee de entre el 3,01% y el 4%. El resto de operaciones se han firmado por encima del 4% o por debajo del 2%. El fee se aplica sobre el total de los ingresos de alojamiento.

    Royalty Fee De las operaciones de Franquicia realizadas que acordaron un Royalty Fee anual sobre los ingresos de alojamiento, el 35% lo establecieron entre el 2,01% y el 3%, el 34% entre el 3,01% y el 4%, el 17% por debajo del 2% y el 13% restante por encima del 4%.

    de 5% a 8%; 6,52%

    de 8% a 10%; 49,65%

    de 10% a 12%; 43,83%

    "Incentive Fee" acordado en operaciones en Mangement - 2016

    - de 1%; 28,50%

    1% - 1,5%; 54,30%

    + de 2%; 17,20%

    "Marketing Fee" acordado en operaciones en

    Management - 2016

    del 1,00% al 2,00%; 19,60%

    del 2,01% al 3,00%; 42,60%

    del 3,01% al 4,00%; 28,30%

    del 4,01% al 5,00%; 9,50%

    "Fee" inicial de los contratos en franquicia - 2016

    del 1,00% al 2,00%; 17,1%

    del 2,01% al 3,00%; 35,1%

    del 3,01% al 4,00%; 34,4%

    del 4,01% al 5,00%;

    13,4%

    "Royalty Fee" en operaciones de franquicia - 2016

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    Sin embargo, los resultados de la encuesta muestran que el Royalty Fee en gran medida vara segn la operacin, la ubicacin del activo y la cadena hotelera implicada. Marketing Fee De los contratos en franquicia firmados por las cadenas hoteleras participantes, en el 59% de los casos el Marketing Fee anual ha sido de entre el 1,01% y el 1,50% sobre la facturacin de alojamiento. El 24% de este Fee se ha situado por debajo del 1% y casi el 13% se ha situado por encima del 1,51%.

    Reservation Fee De las operaciones de Franquicia realizadas que acordaron un Reservation Fee anual sobre la facturacin de alojamiento, el 47% se estableci entre el 1% y el 1,50%, el 29% entre el 1,51% y el 2% y el 22% por debajo del 1%.

    Conclusiones Prcticamente el 50% de las operaciones de Franquicia realizadas en el 2016, el coste total de los Fees sobre la facturacin de alojamiento del primer ao se ha situado entre el 9% y el 11%. Es importante tener en cuenta que no todos los operadores aplican los mismos Fees del mismo modo o con las mismas denominaciones.

    Compras y ventas hoteleras De las operaciones de compra y venta realizadas por los encuestados en el ao 2016, el 63% han sido ventas mientras que el 37% restante compras o adquisiciones.

    - del 0,50%; 12,4%

    del 0,50% al 1,00%; 11,6%

    del 1,01% al 1,50%; 58,5%

    del 1,51% al 2,00%; 12,5%

    del 2,01% al 2,50%; 3,2%

    del 2,51% al 3,00%; 1,8%

    "Marketing fee" en las operaciones de franquicia - 2016

    del 0,50% al 1,00%; 22,20%

    del 1,01% al 1,50%; 46,80%

    del 1,51% al 2,00%; 28,90%

    del 2,01% al 2,50%; 2,10%

    "Reservation Fee" en operaciones de franquicia - 2016

    del 5,01% al 7,00%4,00%

    del 7,01% al 9,00%

    45,30%

    del 9,01% al 11,00%49,20%

    del 11,01% al 13,00%1,50%

    Coste total de la franquicia sobre el total de la facturacin

    - 2016

    compra36,80%

    Venta63,20%

    Operaciones de Compra / Venta realizadas - 2016

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