02 - INMUEBLES URBANOS

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLESVALUACION DE INMUEBLES URBANOS

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICEIng. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

TASAR - Definicin

TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor ms probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo tcnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar dicho valor

CLASIFICACON DE LOS INMUEBLES

INMUEBLES

URBANOS

RURALES

INDUSTRIALES

CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES

LOTES TIPOS o DE COMPARACION

LOTES TIPOS

URBANOS MEDIALES, NO ESQUINEROS

URBANOS REGULARES RECTANGULARES

RURALES DIMENSIONES CARACTERISTICAS MAS FRECUENTES

ANTECEDENTES COMPARABLESAntecedentes Comparables Se define como antecedente comparable a todo dato numrico utilizable en la tasacin. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o el de la oferta (intencin de precio) obtenidos en el relevamiento de la informacin.

Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen para efectuar la tasacin, es conveniente que no excedan del trmino de dos (2) aos, contados desde la fecha a la cual se realizar la tasacin.

HOMOGENEIZACION COEFICIENTE ASIMILADORHomogeneizacinSe define como homogeneizacin de antecedentes a la conversin de los mismos al lote baldo tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin de coeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldos ubicados en la zona aledaa al lote a tasar y todos referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor.

Coeficiente Asimilador Se define al coeficiente asimilador como la relacin entre el dato antecedente y el bien a tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las caractersticas del predio a tasar

COEFICIENTES ASIMILADORES

De Medidas Lote ideal de 10 x 30 De Actualizacin I.P.C.Minorista I.N.D.E.C. De Ubicacin Matriz de Vecindario De oferta De forma de Pago De Esquina Bco Hipotecario . Valvano DGC De topografa Otros

INFORMACION DE LOS DATOSRecoleccin y seleccin de los datos necesarios

- Datos generales y de localizacin

- Datos especficos de la propiedad, tipo deinmueble,emplazamiento - Documentacin jurdica, derechos a evaluar

- Datos de los inmuebles antecedentes- Estudio de las Zonas y del Mercado

INSPECIONES

INSPECCIONES

DE LA ZONA DEL BIEN A TASAR DE LOS COMPARABLES

DEL TERRENO A TASAR

DE LAS MEJORAS EXISTENTES

INVESTIGACION DE VALORESLa valoracin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito de determinar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teora econmica aplicable al estudio en cuestin. Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es una aplicacin y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis de investigaciones. La investigacin de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos as investigacin de valores para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.

INVESTIGACION DE VALORES PARA TERRENOS

INVESTIGAR

EN LA MISMA SECCION CATASTRAL

EN LA MISMA ZONIFICACION

ANTIGUEDAD NO MAYOR DE 2 (DOS) AOS

PLANILLA DE HOMOGENEIZACIONMETODO DEL PORCENTAJEAntec 1 2 3 4 5 6 7 Valor 45000 42000 45000 18000 8000 10000 10000 Cof 0.80 0.85 0.85 0.85 0.90 0.80 0.80 Cact 1.007 1.011 1.01 1.011 1.006 1.033 1.012 Sup 480.00 590.00 403.20 400.00 88.30 300.00 176.00 Cff 0.73 1 0.88 0.90 1.22 1 1.08 Cub 1.30 1.30 1.30 1.10 1.20 1.10 1.00

METODO DE DISPERSIONCesq Vbu $/m Vbu % Prom 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Suma Prom 79.55 47.06 83.71 39.06 56.01 25.03 42.59 373.00 41.44 47.66 35.23 42.90 2 Prom. 42.90 1.92 1.14 2.02 0.94 1.35 0.60 1.03 Dispersiones 0.92 0.14 1.02 -0.06 0.35 -0.40 0.03 Sum Disp Abs Disp. Media Disp. Abs 0.92 0.14 1.02 0.06 0.35 0.40 0.03 2.91 0.32

Prom + 15 % Prom - 15 % 2 Prom.

INVESTIGACION DE VALORES PARA MEJORAS

INVESTIGAR

GAMA DE MATERIALES CONSTRUCTIVOS

TIPIFICACION DE LA CONSTRUCCION

DEPRECIACION Y CAIDA EN DESUSO

INVESTIGACION DE VALORES PARA CULTIVOS

Es necesario realizar una investigacin sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su condicin ptima de produccin. Se pueden obtener datos en las oficinas del I.N.T.A. (Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria) que prepara un libro con los costos de los cultivos Tpicos de la zona

CONSIDERACIONES SOBRE EL TERRENO Y LAS MEJORAS

LOTES IRREGULARES

IRREGULARIDAD LEVE : Fondo Relativo Fr = Sup (m) / Frente (m)

IRREGULARIDAD GRAVE Se divide el lote en lotes regulares con salida a calle Mtodo Manzur Pacheco Mtodo Mxico

METODO MANZUR PACHECOContempla la influencia de dos factores: a) el perimetral y b) el superficial. El producto de ambos da una irregularidad compuesta, que restada de uno (1) se obtiene el Factor por forma: Ff = 1 Ic

Ic = Ip . Is

Ip = (Pt Pi) / PtIs = (St Si) / St

METODO MEXICOQue es fcilmente adaptable a nuestra zona, recomienda que se inscriba en el lote irregular un rectngulo con la mayor superficie posible y a las fracciones restantes, sin acceso a calles, se las castigue con un factor de irregularidad dado por:

Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote a tasar)Si las fracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor de irregularidad sera:

Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote secundario)

Lotes a dos calles paralelas

Mtodo de fusin de Valores

Mtodo de difusin de ValoresVA VMedio = VA x ------------ + VA + VB

x = f . [1 / (1 + (y2 / y1))]

X = f / (1 + (Vm / VM)

VA + VB ( 1 - --------------- ) VA + VB

Tabla Calles paralelas Mtodo de fusin

Tabla para el clculo de la lnea de fusin en lotes frentistas a dos calles paralelas

Vm/VM 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00

0.09 0.5025 0.5291 0.5587 0.5917 0.6289 0.6711 0.7194 0.7752 0.8403 0.9174

0.08 0.5051 0.5319 0.5618 0.5952 0.6329 0.6757 0.7246 0.7813 0.8475 0.9259

0.07 0.5076 0.5348 0.5650 0.5988 0.6369 0.6803 0.7299 0.7874 0.8547 0.9346

0.06 0.5102 0.5376 0.5682 0.6024 0.6410 0.6849 0.7353 0.7937 0.8621 0.9434

0.05 0.5128 0.5405 0.5714 0.6061 0.6452 0.6897 0.7407 0.8000 0.8696 0.9524

0.04 0.5155 0.5435 0.5747 0.6098 0.6494 0.6944 0.7463 0.8065 0.8772 0.9615

0.03 0.5181 0.5464 0.5780 0.6135 0.6536 0.6993 0.7519 0.8130 0.8850 0.9709

0.02 0.5208 0.5495 0.5814 0.6173 0.6579 0.7042 0.7576 0.8197 0.8929 0.9804

0.01 0.5236 0.5525 0.5848 0.6211 0.6623 0.7092 0.7634 0.8264 0.9009 0.9901

0.00 0.5263 0.5556 0.5882 0.6250 0.6667 0.7143 0.7692 0.8333 0.9091 1.0000

El valor de entrada en la tabla es el cociente de valores unitarios (Menor sobre Mayor) Para determinar la distancia de la lnea de fusin a la calle de mayor valor el valor obtenido en la tabla se multiplicar por la distancia entre las calles

Lotes Triangulares

Metodos de Tasacin

Mac Mitchell Chandas

D.G.C. San Juan

Coeficiente de forma

Lotes Triangulares Mac Mitchell

Propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, ste deber calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual frente y fondo que el tringulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para lotes triangulares, que l confeccion , en funcin del fondo del rectngulo que se corresponde con la altura del tringulo. Para el caso del tringulo con vrtice frente a calle, se utiliza la diferencia al 100 %. Se podr apreciar que los dos tringulos juntos alcanzan el mismo valor del rectngulo completo.

Lotes Triangulares - ChandasPrimer criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la irregularidad en forma estimativa. Segundo criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se establece de la tabla que l propone (adaptada de Mc Mitchell), considerando como fondo el largo de la hipotenusa. Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se obtiene de la tabla que l mismo propone, considerando como fondo el fondo del rectngulo.

Lotes Triangulares Coeficiente de formaTrata de determinar la superficie aprovechable del tringulo, considerando una serie de tringulos de difcil aprovechamiento, respetando las medida mnimas que establecen las reglamentaciones en funcin de usar el terreno con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la lnea municipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente frmula: Cforma = Sup. Homogeneizada / Sup. Total

Lotes Triangulares Coeficiente de forma

La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable ms la superficie de la serie de tringulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas comerciales ya que los terrenos que no se pueden aprovechar con construcciones, tampoco permiten jardines y 0,40 para zonas industriales)

Lotes Triangulares Mtodo D.G.G.

Propone tablas (N 5 y 6) de doble entrada, en la cul se entra con el frente o el contrafrente, segn corresponda, y el fondo del lote,