02 - INMUEBLES URBANOS

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    10-Aug-2015

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<p>UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA</p> <p>VALUACIN DE INMUEBLESVALUACION DE INMUEBLES URBANOS</p> <p>Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICEIng. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ</p> <p>TASAR - Definicin</p> <p>TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor ms probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo tcnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar dicho valor</p> <p>CLASIFICACON DE LOS INMUEBLES</p> <p>INMUEBLES</p> <p>URBANOS</p> <p>RURALES</p> <p>INDUSTRIALES</p> <p>CARACTERISTICAS DE LOS INMUEBLES</p> <p>LOTES TIPOS o DE COMPARACION</p> <p>LOTES TIPOS</p> <p>URBANOS MEDIALES, NO ESQUINEROS</p> <p>URBANOS REGULARES RECTANGULARES</p> <p>RURALES DIMENSIONES CARACTERISTICAS MAS FRECUENTES</p> <p>ANTECEDENTES COMPARABLESAntecedentes Comparables Se define como antecedente comparable a todo dato numrico utilizable en la tasacin. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la compraventa o el de la oferta (intencin de precio) obtenidos en el relevamiento de la informacin.</p> <p>Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se utilicen para efectuar la tasacin, es conveniente que no excedan del trmino de dos (2) aos, contados desde la fecha a la cual se realizar la tasacin.</p> <p>HOMOGENEIZACION COEFICIENTE ASIMILADORHomogeneizacinSe define como homogeneizacin de antecedentes a la conversin de los mismos al lote baldo tipo tomado como patrn, por medio de la aplicacin de coeficientes asimiladores a operaciones de ventas supuestas al contado u ofertas de lotes baldos ubicados en la zona aledaa al lote a tasar y todos referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor.</p> <p>Coeficiente Asimilador Se define al coeficiente asimilador como la relacin entre el dato antecedente y el bien a tasar. Corresponden a una serie de factores correctivos que consideran las caractersticas del predio a tasar</p> <p>COEFICIENTES ASIMILADORES </p> <p>De Medidas Lote ideal de 10 x 30 De Actualizacin I.P.C.Minorista I.N.D.E.C. De Ubicacin Matriz de Vecindario De oferta De forma de Pago De Esquina Bco Hipotecario . Valvano DGC De topografa Otros</p> <p>INFORMACION DE LOS DATOSRecoleccin y seleccin de los datos necesarios</p> <p>- Datos generales y de localizacin</p> <p>- Datos especficos de la propiedad, tipo deinmueble,emplazamiento - Documentacin jurdica, derechos a evaluar</p> <p>- Datos de los inmuebles antecedentes- Estudio de las Zonas y del Mercado</p> <p>INSPECIONES</p> <p>INSPECCIONES</p> <p>DE LA ZONA DEL BIEN A TASAR DE LOS COMPARABLES</p> <p>DEL TERRENO A TASAR</p> <p>DE LAS MEJORAS EXISTENTES</p> <p>INVESTIGACION DE VALORESLa valoracin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito de determinar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teora econmica aplicable al estudio en cuestin. Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es una aplicacin y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis de investigaciones. La investigacin de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos as investigacin de valores para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.</p> <p>INVESTIGACION DE VALORES PARA TERRENOS</p> <p>INVESTIGAR</p> <p>EN LA MISMA SECCION CATASTRAL</p> <p>EN LA MISMA ZONIFICACION</p> <p>ANTIGUEDAD NO MAYOR DE 2 (DOS) AOS</p> <p>PLANILLA DE HOMOGENEIZACIONMETODO DEL PORCENTAJEAntec 1 2 3 4 5 6 7 Valor 45000 42000 45000 18000 8000 10000 10000 Cof 0.80 0.85 0.85 0.85 0.90 0.80 0.80 Cact 1.007 1.011 1.01 1.011 1.006 1.033 1.012 Sup 480.00 590.00 403.20 400.00 88.30 300.00 176.00 Cff 0.73 1 0.88 0.90 1.22 1 1.08 Cub 1.30 1.30 1.30 1.10 1.20 1.10 1.00</p> <p>METODO DE DISPERSIONCesq Vbu $/m Vbu % Prom 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Suma Prom 79.55 47.06 83.71 39.06 56.01 25.03 42.59 373.00 41.44 47.66 35.23 42.90 2 Prom. 42.90 1.92 1.14 2.02 0.94 1.35 0.60 1.03 Dispersiones 0.92 0.14 1.02 -0.06 0.35 -0.40 0.03 Sum Disp Abs Disp. Media Disp. Abs 0.92 0.14 1.02 0.06 0.35 0.40 0.03 2.91 0.32</p> <p>Prom + 15 % Prom - 15 % 2 Prom.</p> <p>INVESTIGACION DE VALORES PARA MEJORAS</p> <p>INVESTIGAR</p> <p>GAMA DE MATERIALES CONSTRUCTIVOS</p> <p>TIPIFICACION DE LA CONSTRUCCION</p> <p>DEPRECIACION Y CAIDA EN DESUSO</p> <p>INVESTIGACION DE VALORES PARA CULTIVOS</p> <p>Es necesario realizar una investigacin sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su condicin ptima de produccin. Se pueden obtener datos en las oficinas del I.N.T.A. (Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria) que prepara un libro con los costos de los cultivos Tpicos de la zona</p> <p>CONSIDERACIONES SOBRE EL TERRENO Y LAS MEJORAS</p> <p>LOTES IRREGULARES</p> <p>IRREGULARIDAD LEVE : Fondo Relativo Fr = Sup (m) / Frente (m)</p> <p>IRREGULARIDAD GRAVE Se divide el lote en lotes regulares con salida a calle Mtodo Manzur Pacheco Mtodo Mxico</p> <p>METODO MANZUR PACHECOContempla la influencia de dos factores: a) el perimetral y b) el superficial. El producto de ambos da una irregularidad compuesta, que restada de uno (1) se obtiene el Factor por forma: Ff = 1 Ic</p> <p>Ic = Ip . Is</p> <p>Ip = (Pt Pi) / PtIs = (St Si) / St</p> <p>METODO MEXICOQue es fcilmente adaptable a nuestra zona, recomienda que se inscriba en el lote irregular un rectngulo con la mayor superficie posible y a las fracciones restantes, sin acceso a calles, se las castigue con un factor de irregularidad dado por:</p> <p>Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote a tasar)Si las fracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor de irregularidad sera:</p> <p>Fi = (Sup. Rectngulo inscripto / Sup. Lote secundario)</p> <p>Lotes a dos calles paralelas</p> <p>Mtodo de fusin de Valores</p> <p>Mtodo de difusin de ValoresVA VMedio = VA x ------------ + VA + VB</p> <p>x = f . [1 / (1 + (y2 / y1))]</p> <p>X = f / (1 + (Vm / VM)</p> <p>VA + VB ( 1 - --------------- ) VA + VB</p> <p>Tabla Calles paralelas Mtodo de fusin</p> <p>Tabla para el clculo de la lnea de fusin en lotes frentistas a dos calles paralelas</p> <p>Vm/VM 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00</p> <p>0.09 0.5025 0.5291 0.5587 0.5917 0.6289 0.6711 0.7194 0.7752 0.8403 0.9174</p> <p>0.08 0.5051 0.5319 0.5618 0.5952 0.6329 0.6757 0.7246 0.7813 0.8475 0.9259</p> <p>0.07 0.5076 0.5348 0.5650 0.5988 0.6369 0.6803 0.7299 0.7874 0.8547 0.9346</p> <p>0.06 0.5102 0.5376 0.5682 0.6024 0.6410 0.6849 0.7353 0.7937 0.8621 0.9434</p> <p>0.05 0.5128 0.5405 0.5714 0.6061 0.6452 0.6897 0.7407 0.8000 0.8696 0.9524</p> <p>0.04 0.5155 0.5435 0.5747 0.6098 0.6494 0.6944 0.7463 0.8065 0.8772 0.9615</p> <p>0.03 0.5181 0.5464 0.5780 0.6135 0.6536 0.6993 0.7519 0.8130 0.8850 0.9709</p> <p>0.02 0.5208 0.5495 0.5814 0.6173 0.6579 0.7042 0.7576 0.8197 0.8929 0.9804</p> <p>0.01 0.5236 0.5525 0.5848 0.6211 0.6623 0.7092 0.7634 0.8264 0.9009 0.9901</p> <p>0.00 0.5263 0.5556 0.5882 0.6250 0.6667 0.7143 0.7692 0.8333 0.9091 1.0000</p> <p>El valor de entrada en la tabla es el cociente de valores unitarios (Menor sobre Mayor) Para determinar la distancia de la lnea de fusin a la calle de mayor valor el valor obtenido en la tabla se multiplicar por la distancia entre las calles</p> <p>Lotes Triangulares</p> <p>Metodos de Tasacin</p> <p>Mac Mitchell Chandas</p> <p>D.G.C. San Juan</p> <p>Coeficiente de forma</p> <p>Lotes Triangulares Mac Mitchell</p> <p>Propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, ste deber calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual frente y fondo que el tringulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para lotes triangulares, que l confeccion , en funcin del fondo del rectngulo que se corresponde con la altura del tringulo. Para el caso del tringulo con vrtice frente a calle, se utiliza la diferencia al 100 %. Se podr apreciar que los dos tringulos juntos alcanzan el mismo valor del rectngulo completo.</p> <p>Lotes Triangulares - ChandasPrimer criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la irregularidad en forma estimativa. Segundo criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se establece de la tabla que l propone (adaptada de Mc Mitchell), considerando como fondo el largo de la hipotenusa. Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se obtiene de la tabla que l mismo propone, considerando como fondo el fondo del rectngulo.</p> <p>Lotes Triangulares Coeficiente de formaTrata de determinar la superficie aprovechable del tringulo, considerando una serie de tringulos de difcil aprovechamiento, respetando las medida mnimas que establecen las reglamentaciones en funcin de usar el terreno con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la lnea municipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente frmula: Cforma = Sup. Homogeneizada / Sup. Total</p> <p>Lotes Triangulares Coeficiente de forma</p> <p>La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable ms la superficie de la serie de tringulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas comerciales ya que los terrenos que no se pueden aprovechar con construcciones, tampoco permiten jardines y 0,40 para zonas industriales)</p> <p>Lotes Triangulares Mtodo D.G.G.</p> <p>Propone tablas (N 5 y 6) de doble entrada, en la cul se entra con el frente o el contrafrente, segn corresponda, y el fondo del lote, obteniendo un coeficiente corrector que se aplica al lote en cuestin</p> <p>Lotes en Esquina</p> <p>Mtodos de Tasacin</p> <p>BANCO HIPOTECARIO</p> <p>D.G.C. San Juan</p> <p>Ingeniero VALVANO</p> <p>Lotes en Esquina Banco Hipotecario</p> <p>Para zonas comerciales centrales</p> <p>25 a 35 %</p> <p>Para zonas comerciales en generalesPara zonas familiares de alto valor</p> <p>20 a 25 %15 a 20 %</p> <p>Para zonas familiares comunes</p> <p>10 %</p> <p>Lotes en Esquina Mtodo VALVANOTabla I: Zona cntrica comercial: y = 0,07 n + 0,08 Valoracin mnima: Valoracin mxima: 15 % 50 %</p> <p>Tabla II: Zona cntrica comercial o residencial intermedia: y = 0,04 n + 0,06 Valoracin mnima: Valoracin mxima: 10 % 30 %</p> <p>Lotes en Esquina Mtodo VALVANOTabla III: Zona cntrica residencial de edificios bajos: y = 0,03 n + 0,06</p> <p>Valoracin mnima: Valoracin mxima:</p> <p>5% 20 %</p> <p>Tabla IV: Barrios en formacin (aplicacin condicionada y = 0,03 n + 0,03 Valoracin mnima: Valoracin mxima: 0% 15 %</p> <p>Lotes en Esquina Mtodo D.G.C.</p> <p>Utiliza dos tablas, segn la superficie del terreno sea de hasta 900 m o entre 901 y 15000 m. Para la primera de ellas se establece una relacin de las medidas de los frentes (la de mayor valor bsico sobre la de menor valor bsico) y una relacin de valores bsicos (valor bsico menor sobre valor bsico mayor). El coeficiente obtenido se multiplicar por la superficie y por el valor bsico mayor.</p> <p>Lotes de gran profundidad HOFFMAN o 4 3 2 - 1a) HOFFMAN (Tratado por relacin de superficies): La primera mitad de superficie del terreno tiene el valor de las 2/3 partes del total del mismo y la segunda mitad el tercio restante. b) HOFFMAN (Tratado con relacin de longitud): Para este caso el terreno se divide en mitades, pero en funcin de su longitud, lo que genera dos superficies distintas. c) Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relacin de superficie): En el primer cuarto de superficie del terreno se halla el 40 % de su valor; en el segundo el 30 %; en el tercero el 20 % y en el cuarto el 10 %</p> <p>Lotes de gran profundidad HOFFMAN o 4 3 2 - 1d) Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relacin de longitudes): Para este caso el terreno se divide en cuartos iguales en funcin de la longitud del terreno, lo que genera cuatro cuartos de distintas superficies. e) Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y superficial): Al primer cuarto de superficie del lote terreno le corresponde el 100 % del precio unitario bsico de la cuadra, al segundo cuarto el 75 %; al tercero el 50 % y al cuarto el 25 %. f) Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y en funcin de la longitud del fondo): Para este caso el terreno se divide en cuartos pero en funcin de su longitud, lo que genera cuatro superficies distintas.</p> <p>Coeficiente de Topografa</p> <p>El coeficiente de topografa se aplica cuando la topografa del terreno exige realizar trabajos adecuados de nivelacin para el aprovechamiento racional de la parcela. Para su homogeneizacin se multiplicar siempre el valor del m del lote antecedente por su coeficiente de topografa.</p> <p>FRMULASLa frmula para homogeneizar antecedentes es la siguiente:</p> <p>Precio Lote ant. x Coef. act. x Coef. oferta Vh = ----------------------------------------------------------------------------------------------Sup. Lote ant. x Coef. ubic. x Coef. forma x Coef. esq.El coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el antecedente se encuentre en esquina.</p> <p>La frmula para obtener el valor del lote a tasar es la siguiente:</p> <p>Vt = Vh. x Sup. Lote a tasar x Coef. forma lote a tasar x Coef. esq.El coeficiente de esquina se utiliza siempre y cuando el lote a tasar se encuentre en esquina.</p> <p>VALORACION INDIVIDUAL DEFINICION ESTUDIO PRELIMINAR ELABORACION DE UN PROGRAMA DE DATOS OBTENCION DE DATOS CLASIFICACION DE DATOS</p> <p>METODO DE MERCADO</p> <p>METODO DE LA RENTA</p> <p>METODO DE COSTO</p> <p>CORRELACIONES DE INDICACIONES DEL VALOR VALOR FINAL INFORME</p>